វេទិកាសំណួរ-ចម្លើយ៖ ពន្ធចំណេញមូលធននិងផលប៉ះពាល់លើវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជា

• ៦ តុលា ២០២០
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 12485 មើល

បន្ទាប់ពីអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ បានប្រកាសកាលពីខែសីហាកន្លងមកនេះថា រាល់ចំណេញមូលធន ដែលរួមទាំងចំណេញពីការលក់អចលនទ្រព្យ គឺត្រូវជាប់ពន្ធ ២០% ដោយគិតចាប់ពី ខែ មករា ឆ្នាំ ២០២២ នេះ មានការមន្ទិលសង្ស័យជាច្រើនពីសាធារណជនថាតើពន្ធថ្មីនេះនឹងត្រូវអនុវត្តយ៉ាងដូចម្តេច?

ក្រុមហ៊ុនច្បាប់ឈានមុខគេ DFDL និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ CBRE Cambodia កាលពីថ្ងៃទី ៣០ ខែកញ្ញា នេះ បានរៀបចំសិក្ខាសាលាមួយដើម្បីបំភ្លឺរាល់ចម្ងល់ជាច្រើនជាពិសេសផលប៉ះពាល់នៃពន្ធថ្មីនេះលើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។

ក្រុមវាគ្មិនដែលចូលរួមឆ្លើយសំណួររួមមាន លោក Clint O’Connell អគ្គនាយករង និងប្រធានផ្នែកពន្ធប្រចាំក្រុមហ៊ុន DFDL Mekong (Cambodia) លោក Charles Amar ប្រធានផ្នែកអចនទ្រព្យប្រចាំក្រុមហ៊ុន DFDL Mekong (Cambodia) អ្នកនាង អាន សុធីតា នាយិកាក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia និង លោក James Hodge នាយកជាន់ខ្ពស់ប្រចាំក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia។ នៅក្នុងវេទិកាសំណួរ-ចម្លើយ ពាក់ព័ន្ធនឹងចម្ងល់ពន្ធចំណេញមូលធន និងផលប៉ះពាល់លើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជារវាងវាគ្មិន និងអ្នកចូលរួមដូចតទៅ៖

១. តើពន្ធចំណេញមូលធននឹងប៉ះពាល់ដល់វិស័យអចលនទ្រព្យយ៉ាងដូចម្តេច?

ផលប៉ះពាល់គឺខុសគ្នាអាស្រ័យលើប្រភេទអាជីវកម្ម។ ប្រសិនបើអ្នកជាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ អ្នកនឹងមិនរងផលប៉ះពាល់ទេ ព្រោះពន្ធនេះមិនបានអនុវត្តលើក្រុមហ៊ុនដែលបានចុះបញ្ជីនៅប្រទេសកម្ពុជានោះទេ។ ប៉ុន្តែបើអ្នកជាវិនិយោគិនជាបុគ្គល អ្នកនឹងប៉ះពាល់ ដោយចំណាយនៃការលក់អចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ព្រោះត្រូវបង់ពន្ធ។

លើសពីនេះ ពន្ធនេះនឹងដាក់សម្ពាធ លើចំនួននៃការទិញ-លក់អចលនទ្រព្យ ដោយសារប្រជាជនមិនចង់ទិញ ឬលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លីនោះទេ។ ពួកគេអាចនឹងរង់ចាំរយៈពេល ៥ ឆ្នាំ សិនមុននឹងលក់ ដើម្បីជៀសវាងការបង់ពន្ធ ដែលនេះអាចធ្វើឱ្យទីផ្សារមិនសូវមានចរន្ត។ ផ្ទុយទៅវិញ ពន្ធនេះក៏នឹងជួយគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យកុំឱ្យឡើងថ្លៃហួស ព្រោះពន្ធនេះនឹងជួយកាត់បន្ថយពួកអ្នកបំប៉ោងតម្លៃហើយលក់យកតែចំណេញក្នុងរយៈពេលខ្លី។

ទោះជាយ៉ាងណា ផលប៉ះពាល់គឺមានចំពោះតែដី ឬអចលទ្រព្យជាប់ដីប៉ុណ្ណោះ ចំណែកឯអចលនទ្រព្យប្រភេទផ្សេងៗទៀតដូចជាខុនដូ អាចជាមិនសូវប៉ះពាល់ធ្ងន់ធ្ងរទេ ព្រោះការលក់ខុនដូគឺមិនសូវជាចំណេញច្រើនប៉ុន្មានទេសម្រាប់ការលក់ជាបុគ្គល។

២. តើយើងគួរលក់អចលនទ្រព្យចេញមុនពេលដែលពន្ធនេះអនុវត្តនៅឆ្នាំក្រោយ ឬយ៉ាងណា?

ចម្លើយគឺអាស្រ័យលើស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់បុគ្គលម្នាក់ៗ។ ក្នុងអំឡុងវិបត្តិកូវីដបែបនេះ តម្លៃអចលនទ្រព្យដូចជាមិនសូវល្អទេ។ ប្រសិនបើអ្នកលក់ពេលនេះ គឺមិនចាំបាច់បង់ពន្ធក៏ពិតមែន តែក៏មិនសូវចំណេញច្រើនដែរ។ ប៉ុន្តែបើអ្នកលក់នៅពេលសេដ្ឋកិច្ចបានស្ទុះងើបឡើងវិញ អ្នកនឹងត្រូវបង់ពន្ធ តែក៏ចំណេញច្រើនជាងមុនដែរ។ ដូច្នេះវាពិតជាអាស្រ័យលើការគណនានិងស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុបច្ចុប្បន្ន របស់បុគ្គលម្នាក់ៗ។

៣. តើយើងត្រូវបង់ទាំងពន្ធអចលនទ្រព្យ (ពន្ធប្រថាប់ត្រា) ៤% និងពន្ធចំណេញមូលធន ២០% ឬយ៉ាងណា?

ជាទូទៅ ពន្ធអចលនទ្រព្យ ឬពន្ធប្រថាប់ត្រា៤% ត្រូវបង់ដោយអ្នកទិញ។ ផ្ទុយទៅវិញ ពន្ធចំណេញមូលធន ២០% ជាកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់។ ទោះយ៉ាងណាក្ដី កាតព្វកិច្ចអាចប្រែប្រួលអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យារវាងអ្នកទិញនិងអ្នកលក់ តើនរណាជាអ្នកបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា។

៤. តើយើងអាចបូកពន្ធប្រថាប់ត្រាដែលបង់ពេលទិញជាការកាត់ចំណាយនៅពេលយើងលក់បានដែរទេ?
បើអ្នកបានបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រាពេលទិញ អ្នកអាចរាប់បញ្ចូលថាជាចំណាយបាន ក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណេញដែលជាប់ពន្ធទៅអោយអ្នកលក់អចលនទ្រព្យនោះ ។

៥. មានវិធី ២យ៉ាងក្នុងការគណនាចំណាយ ទី១ ចំណាយជាក់ស្តែង និងទី២ ការអនុលោមឱ្យកាត់ចំណាយ ៨០%។ តើយើងអាចអាចជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តដោយខ្លួនឯងបានឬទេ?

អ្នកបង់ពន្ធមានសិទ្ធិជ្រើសរើសវិធីណាមួយក៏បាន។ ប៉ុន្តែនាយកដ្ឋានពន្ធដា មានសិទ្ធិតវ៉ា ឬសើរើតម្លៃទិញលក់ដី និង/ឬការចំណាយផ្សេងៗ ប្រសិនបើមន្ត្រីមានការសង្ស័យ។ ប៉ុន្តែមានចំណុចគួរឱ្យសង្កេតមួយគឺ បើអ្នកជ្រើសរើសវិធីកាត់កងចំណាយ ៨០% ក្រោយគណនារួច គឺដូចជាបង់ពន្ធ ៤% នៃតម្លៃដី ពោលគឺស្មើនឹងពន្ធប្រថាប់ត្រាដែរ។
គណនា៖ តម្លៃដី ១០០ដុល្លារ កាត់ចំណាយ៨០% ចំណេញ ២០ដុល្លារ ហើយបង់ពន្ធ ២០% គឺស្មើនឹង ៤ដុល្លារ ឬ ៤%។

៦. តើការអនុលោមឱ្យកាត់ចំណាយ ៨០% អនុវត្តលើចំណេញមូលធនផ្សេងៗដូចជាចំណេញមូលបត្រឬភាគហ៊ុនបានដែរឬទេ?

មិនបានទេ។ ច្បាប់ចែងយ៉ាងច្បាស់ថា វិធីសាស្រ្តកាត់ចំណាយ ៨០% ចំពោះការលក់អចលនវត្ថុប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះអ្នកត្រូវប្រើវិធីសាស្ត្រចំណាយជាក់ស្តែង សម្រាប់ការចំណេញផ្សេងៗទៀត។

៧. តើក្រុមហ៊ុនដែលបានចុះបញ្ជីត្រូវបង់ពន្ធចំណេញមូលធននៅពេលលក់អចលនទ្រព្យឬទេ?

ពន្ធលើការចំណេញមូលធនមិនអនុវត្តចំពោះក្រុមហ៊ុនចុះបញ្ជីទេ។ ក្រុមហ៊ុនគឺនឹងស្ថិតនៅក្រោមការបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលទូទៅ។

៨. ខ្ញុំជួសជុលប្តូរអចលពទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួនទៅជាប្រភេទអចលនទ្រព្យម្ចាស់ផ្សេងៗគ្នា ឬ Strata Title។ នៅពេលលក់ តើជាប់ពន្ធចំណេញមូលធនដែរឬទេ?

ការផ្លាស់ប្ដូរទម្រង់ ឬប្រភេទនៃអចលនទ្រព្យ គឺមិនជាប់ពន្ធទេ។ តែបើមានការលក់គឺត្រូវជាប់ពន្ធ។ និយាយឱ្យខ្លី បើមានការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ អ្នកលក់ទទួលបានប្រាក់ចំណេញ គឺត្រូវតែជាប់ពន្ធ។

៩. តើត្រូវបង់ពន្ធនៅពេលណា នៅពេលការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញលក់ ឬពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ?

គួរបញ្ជាក់ថាអ្នកនឹងត្រូវជាប់ពន្ធក្នុងករណីណាមួយខាងក្រោម៖
១) មានការលក់ ការផ្ទេរ ឬការបង្កើតសិទ្ធិកាន់កាប់
២) នៅពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ឬមានការចុះបញ្ជីជាមួយអាជ្ញាធរ
៣) ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិកាន់កាប់តាមរយៈការកាត់ក្តីរបស់តុលាការ
អ្នកលក់ ឬ ម្ចាស់ដើម ត្រូវបង់ពន្ធក្នុងកំឡុងពេល ៣ ខែបន្ទាប់ពីបានអនុវត្ដករណីណាមួយខាងលើ។

១០. តើការផ្ទេរអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លូនទៅជារបស់ក្រុមហ៊ុនដែលខ្ញុំជាម្ចាស់ តើជាប់ពន្ធឬទេ?

បុគ្គល និងក្រុមហ៊ុន ជាមនុស្ស ២នាក់ផ្សេងគ្នា។ ដូច្នេះដរាបណា មានការផ្ទេរ ហើយមានចំណេញ គឺត្រូវជាប់ពន្ធ។ តែបើគ្មានចំណេញគឺមិនជាប់ពន្ធទេ។

• អត្ថបទវិភាគ
• ចំណេះដឹង និង បទពិសោធន៍
• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ
• សំណួរ​ និង​ចម្លើយ