កម្ពុជា-ចិនពិភាក្សាលើការបង្កើតទីក្រុងសម្ព័ន្ធភាព និងសួនឧស្សាហកម្មលាវនីង នៅខេត្តព្រះសីហនុ

2 ខែឧសភា 2019
ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
9 មើល

ការចាត់តាំងក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញ គឺអាចជួយបង្កើនគុណតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យរបស់លោកអ្នកបានយ៉ាងល្អប្រសើរ ស្របពេលដែលវាក៏អាចជួយកាត់បន្ថយពេលវេលា និងចំណាយសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងផ្នែករដ្ឋបាល ច្បាប់ និងផ្នែកបច្ចេកទេសផ្សេងៗ ដែលជាប់ពាក់ព័ន្ធទៅនឹងការធ្វើជាម្ចាស់លើអចលនទ្រព្យនោះ។

ការបញ្ចប់ការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យជាច្រើននៅកម្ពុជាក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ គឺបានបង្កើតជាសំណួរដ៏គួរឲ្យចាប់អារម្មណ៍មួយចំនួន អំពីរបៀបនៃការគ្រប់គ្រង និងអ្នកណាគួរគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យទាំងនោះ។ នៅពេលអគារមួយត្រូវបានបញ្ចប់ ម្ចាស់អគារត្រូវសម្រេចចិត្តយកវិធីសាស្រ្តមួយដែលល្អបំផុតដើម្បីគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) របស់ខ្លួន មិនថាវិធីសាស្រ្តគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯង ឬដោយការចាត់តាំងក្រុមហ៊ុនដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់មកធ្វើជាអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ។

អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យគឺជាបុគ្គលចាត់តាំងជាផ្លូវការ (បុគ្គលម្នាក់ត្រូវបានបុគ្គលម្នាក់ទៀតប្រគល់សិទ្ធិជាផ្លូវការដើម្បីធ្វើប្រតិបត្តិការជំនួស) ដែលអាចនឹងត្រូវបានចាត់តាំងដោយម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ក្នុងគោលបំណង ឲ្យបុគ្គលនោះ មកធ្វើការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យប្រចាំថ្ងៃរបស់ពួកគេ។ ការចាត់តាំងនេះ គឺអាចអនុវត្តចំពោះទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) ទាំងអស់ ទោះបីវាជាប្រភេទលំនៅ ដ្ឋាន (អាផាតមិន ខុនដូរ ឬបុរី) ពាណិ្ជកម្ម (ផ្សារទំនើប ហាង ភោជនីដ្ឋាន) ការិយាល័យ កន្លែងឧស្សាហកម្ម ឬឃ្លាំងក៏ដោយ។

នៅកម្ពុជា សកម្មភាពគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ គឺបច្ចុប្បន្នត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយបទបញ្ញាតិលើការគ្រប់គ្រងនៃអាជីវកម្មផ្តល់សេវាកម្មវាយតម្លៃ និងសេវាកម្មអចលនទ្រព្យ។ ក្រោមបទបញ្ញាតិ្តទំាងនេះ អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យត្រូវតែមានលិខិតអនុញ្ញាតជាក់លាក់មួយ ចេញដោយក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការធ្វើសកម្មភាពដែលខ្លួនចង់ធ្វើ។ ក៏ប៉ុន្តែ បទបញ្ញាតិ្តនេះ មិនបានបញ្ជាក់ច្បាស់លាស់អំពីតួនាទី និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនោះទេ។ យើងយល់ថា តួនាទី និងកាតព្វកិច្ចទាំងនេះ គឺត្រូវបានដាក់ចេញដោយ «ក្រមរដ្ឋប្បវេណី» សំដៅថា កិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យគឺជាតម្រូវការចាំបាច់។

អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមានតួនាទីធ្វើការដោយយកចិត្តទុកដាក់ រាយការណ៍ និងបំពេញកាតព្វកិច្ចក្នុងការបញ្ជូនថវិកា និងសម្ភារផ្សេងៗទៅឲ្យម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។

ថ្វីត្បិតតែបែបនេះក្តី ប្រការក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណីខាងលើនេះ គឺវាហាក់ដូចជាទូលំទូលាយពេក និងមិនមានព័ត៌មានគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបញ្ជាក់ពី តួនាទី និងកាតព្វកិច្ចច្បាស់លាស់មួយសម្រាប់អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យឲ្យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយនោះទេ។ ការធ្វើសេចក្តីព្រាងលើកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដោយយកចិត្តទុកដាក់ គឺមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការបញ្ជាក់តួនាទី និងកាតព្វកិច្ចទាំងឡាយណាដែលពាក់ព័ន្ធ។

តួនាទី និងអំណាចរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យអាចធ្វើការចាត់តាំងឲ្យបានទូលំទូលាយ ឬកំណត់ទៅតាមគោលការណ៍ និងលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចព្រមព្រៀងនៃការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យទាំងនោះ។

រឿងនេះក៏គឺជាប់ពាក់ព័ន្ធទៅនឹងការដាក់ជួលផ្ទៃក្រឡាអចលនទ្រព្យដែលទំនរផងដែរ។ ចំណេះដឹងរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យទៅលើទីផ្សារក្នុងស្រុក នឹងជួយម្ចាស់អចលនទ្រព្យកំណត់គោលដៅអ្នកស្នាក់នៅដែលសក្ក័សម និងដើម្បីផ្តល់តម្លៃជួលអចលនទ្រព្យក្នុងអត្រាជួលមួយដ៏សមរម្យនៅក្នុងទីផ្សារ។ នៅពេលដែលការជួលត្រូវបានចាប់ផ្តើមប្រតិបត្តិការ អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនឹងធ្វើការគ្រប់គ្រងការជួលទាំងនោះបានយ៉ាងល្អ។ អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏អាចចេញវិក័យប័ត្រដល់អ្នកជួល ប្រមូលថ្លៃឈ្នួលដែលដល់ពេលកំណត់ និងថ្លៃសេវាកម្មពាក់ព័ន្ធ ឬវិក័យប័ត្រទឹកនិងភ្លើង។ ក្នុងនោះផងដែរអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏ជាអ្នកដែលទទួលបន្នុកក្នុងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល និងបណ្តេញអ្នកជួលអគារចេញផងដែរ។

អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏អាចទទួលបន្ទុកផ្នែកថែទាំ ជួសជុល និងថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) និងបរិវេណទូទៅ (ប្រសិនបើមាន) ។

ប្រសិនបើមានការខូចខាតកើតឡើងលើអចលនទ្រព្យ អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនឹងកំណត់ការខុសត្រូវ និងចាត់តាំងក្រុមហ៊ុន ដោយមានការអនុញ្ញាតពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ដើម្បីជួសជុល និងដោះស្រាយការខូចខាតទៅតាមការដែលអាចធ្វើទៅបាន។

អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏អាចជួយម្ចាស់អចលនទ្រព្យទៅលើការអនុវត្តន៍នៃ (១) ការធានាលើសំណង់អគារដែលផ្តល់ដោយអ្នកម៉ៅការ ឬអ្នកសាងសង់ផ្លូវការ (២) គោលការណ៍ធានារ៉ាប់រងសំណង់ និងគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងអចលនទ្រព្យដែលផ្តល់ដោយក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រង ឬ (៣) ការធានាដែលផ្តល់ដោយ អ្នកផ្តល់ឧបករណ៍ និងសម្ភារ។

ភាពស្អាត និងការថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) គឺច្បាស់ណាស់ថានឹងជួយការពារអចលនទ្រព្យមិនឲ្យខូចខាត ឬធ្លាក់ចូលក្នុងស្ថានភាពចាស់ទ្រុតទ្រោម ឬខូចលើសសភាពដើម។ ដូច្នេះហើយ ការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ គឺមានសារៈសំខាន់ណាស់ ក្នុងការថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) និងកាត់បន្ថយហានិភ័យនៃការចំណាយទៅលើថ្លៃជួសជុលដែលជាបន្ទុកដែលនឹងកើតមានឡើងជាបន្តបន្ទាប់។

អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏អាចធានាបានថា ស្ថានភាព និងស្តង់ដារនៃទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) នឹងគោរពទៅតាមច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិស្តីពីសុខភាព និងសុវត្ថិភាពដែលអនុវត្តនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។

អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏អាចចាត់តាំងក្រុមហ៊ុនទីបី ដើម្បីទទួលខុសត្រូវលើសេវាសំអាត និងសន្តិសុខរបស់ទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យ និង(កន្លែងដែលអាចអនុវត្តបាន) បរិវេណទូទៅ។

មុខងារ និងតួនាទីរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ក៏អាចរួមបញ្ចូលការគ្រប់គ្រងជម្លោះឬវិវាទដែលអាចកើតឡើងជាមួយអ្នកជិតខាង ឬ ភាគីទីបីផ្សេងទៀតដែលពាក់ព័ន្ធទៅនឹងអចលនទ្រព្យដែលអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យកំពុងគ្រប់គ្រង។

ផលលំបាកដ៏ចម្បងក្នុងការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនោះគឺ ទាក់ទងទៅនឹងកំរៃជាប់ពាក់ព័ន្ធមួយចំនួនដែលត្រូវចំណាយ។ ក្នុងន័យនេះដែរ កិច្ចព្រមព្រៀងនៃការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យត្រូវបញ្ជាក់ឲ្យច្បាស់អំពីកំរៃដែលត្រូវបង់ទាំងនេះ។ បើមិនដូច្នោះទេ អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនឹងមិនមានសិទ្ធិទាមទារសំណងដែលជាកំរៃរបស់ខ្លួននោះឡើយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យអាចទាមទារសំណងលើការចំណាយដែលកើតឡើងតាមរយៈការអនុវត្តការងាររបស់ខ្លួន។

ការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ក៏មានគុណសម្បត្តិមួយចំនួនទៀតផងដែរចំពោះទស្សនវិស័យពន្ធដារ ប្រសិនបើម្ចាស់អចលនទ្រព្យនោះគឺជាក្រុមហ៊ុនមិនមែនជាឯកបុគ្គល។ ក្នុងករណីបែបនេះ កំរៃទៅលើអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យគឺអាចនឹងកាត់កងពីប្រាក់ចំណូលដែលបានមកពីការជួលទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យនោះ។

ជាលទ្ធផល ការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ គឺមានអត្ថប្រយោជន៍ជាច្រើនសម្រាប់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលមានចំណេះដឹង និងបទពិសោធន៍តិចតួចអំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលមានជំនាញមានកម្រិតផ្នែកច្បាប់ បច្ចេកទេស និងរដ្ឋបាលនៅពេលកំពុងប្រតិបត្តិក្នុងវិស័យនេះ។

ការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនឹងជួយសន្សំសំចៃពេលវេលានិងចំណាយសម្រាប់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ស្របពេលដែលអាចជៀសវាងស្ថានភាពស្មុគស្មាញ និងការឈឺក្បាលដែលមិនចាំបាច់ ពីបញ្ហានិងកត្តាជាច្រើនដែលអាចកើតមានឡើងក្នុងអំឡុងពេលនៃការគ្រប់គ្រងផលប័ត្រអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេ។

ការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យក៏ជាដំណោះស្រាយដ៏ល្អឥតខ្ចោះផងដែរនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យមួយមានម្ចាស់ច្រើនដូចជា ក្នុងអគារខុនដូរ ឬនៅពេលម្ចាស់មិនរស់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ហើយជាលទ្ធផល មិនអាចគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេជារៀងរាល់ថ្ងៃបាន។

សរុបសេចក្តីមក ការចាត់តាំងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ជាមួយនឹងបទពិសោធន៍ដែលតម្រូវឲ្យមាន និងមានប្រព័ន្ធក្នុងដៃសម្រាប់គ្រប់គ្រងការងាររដ្ឋបាល បញ្ហាច្បាប់ និងបច្ចេកទេស ក៏ដូចជាការភ្ជាប់មកជាមួយធនធាននិងទំនាក់ទំនងដែលត្រឹមត្រូវ គឺចាំបាច់ចំពោះការគ្រប់គ្រងដំណើរការនៃទ្រព្យសម្បត្តិ (អចលនទ្រព្យ) ប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងរលូន។ ដោយសារការប្រកួតប្រជែងក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្នមានកាន់តែខ្ពស់ ដែលជាលទ្ធផលនៃការបញ្ចប់អគារស្រដៀងគ្នាជាច្រើន អ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យគឺនឹងមានប្រយោជន៍កាន់តែខ្ពស់ ក្នុងការការពារតម្លៃរបស់អគារ និងធានាថាអគារទាំងនោះត្រូវបានប្រើប្រាស់ឲ្យសមទៅនឹងតម្លៃពាណិជ្ជកម្ម និងសក្តានុពលរបស់វា។

អំពីអ្នកនិពន្ធ

លោក Charles AMAR មានបទពិសោធន៍យ៉ាងទូលំទូលាយលើគ្រប់ទិដ្ឋភាពទាំងអស់នៃច្បាប់អចលនទ្រព្យ ដោយផ្តោត ជាពិសេសទៅលើបញ្ហាទាក់ទងទៅនឹងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង ការសាងសង់ និងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ។

គាត់តែងតែផ្តល់ប្រឹក្សាដល់អតិថិជនក្នុងនិងក្រៅប្រទេសដែលស្វែងរកការផ្តល់ប្រឹក្សាពីអ្នកជំនាញ និងដំណោះស្រាយប្រកបដោយភាពច្នៃប្រឌិតលើប្រតិបត្ដិការសំខាន់ៗនិងភាពស្មុគស្មាញ ដែលពាក់ព័ន្ធទៅនឹងអចលនទ្រព្យ (អចលនទ្រព្យដែលអភិវឌ្ឍរួច និងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលធ្វើផែនការ)។

សមត្ថភាព និងជំនាញរបស់គាត់គឺអាចក្តោបក្តាប់យ៉ាងពេញទំហឹងលើគម្រោងអចលនទ្រព្យ ទោះពួកវាជាគម្រោងបែបស្នាក់នៅ (បូរី ខុនដូ) ការិយាល័យ ផ្សារទំនើប សណ្ឋាគារ ឃ្លាំង អគារឧស្សាហកម្ម ឬ ចំណតរថយន្ត។

លោក Charles AMAR ជាអ្នកពិគ្រោះយោបល់ជាមួយ Sarin & Associates ដែលសហការជាមួយ ក្រុមហ៊ុន DFDL ។ សម្រាប់ព័ត៌មានបន្ថែម សូមទាក់ទងគាត់តាមអាស័យដ្ឋានដូចខាងក្រោម៖

ផ្ទះលេខ ៣០ មហាវិថីព្រះនរោត្តមអគារ ជាន់ទី៤ នៃអគារធនាគារ Bred Bank សង្កាត់ផ្សារថ្មី ៣ ខណ្ឌដូនពេញ រាជធានីភ្នំពេញ ព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។
ទូរសព្ទលើតុ: +៨៥៥ ២៣ ២១០ ៤០០ | ទូរសព្ទដៃ: +៨៥៥ ៦៨ ៦៨ ៦៦ ០២
អ៊ីម៉ែល: charles.amar@dfdl.com
វេបសាយ: www.dfdl.com

ព័ត៌មានដែលមាននៅក្នុងអត្ថបទនេះគឺត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់គោលបំណងព័ត៌មានតែប៉ុណ្ណោះ ហើយមិនមានបំណងអាចយកទៅធ្វើជាអំណះអំណាងសម្រាប់ប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់នោះទេ។ ការប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់គួរតែត្រូវបានទទួលពីអ្នកប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់ដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ស្ថានភាពជាក់លាក់នីមួយៗ។ លុះត្រាតែមានការចង្អុលបង្ហាញផ្សេងទៀត ដោយលោក Charles Amar ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៃអត្ថបទនេះ។ ប្រសិនបើអ្នកចង់ធ្វើការផលិតឡើងវិញ ឬប្រើប្រាស់ចំណុចណាមួយនៃអត្ថខាងលើនេះ វាគឺជាការទទួលខុសត្រូវរបស់លោកអ្នកក្នុងការទទួលបានការអនុម័តសម្រាប់ការចាំបាច់ប្រើប្រាស់អត្ថបទនេះ។

អត្ថបទចុះផ្សាយខាងលើនេះ គឺប្រើប្រាស់សម្រាប់ជាសារព័ត៌មានរបស់លោកអ្នកតែប៉ុណ្ណោះ។ អត្ថបទនេះមិនមែនមានន័យក្តោបក្តាប់ទាំងអស់នោះទេ ហើយវាមិនអាចយកទៅធ្វើជាអំណះអំណាងសម្រាប់ប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់នោះទេ។ លោកអ្នកត្រូវស្វែងរកការប្រឹក្សាជាក់លាក់ទៅតាមកាលៈទេសៈរបស់អស់លោកអ្នក។