កូវីដ១៩-ផលប៉ះពាល់លើភតិសន្យា និង ការទូទាត់ថ្លៃជួលក្នុងប្រទេសកម្ពុជា

23 ខែឧសភា 2020
ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
8 មើល

ជំងឺរាតត្បាតសាកលកូវីដ១៩ កំពុងបន្តរីករាលដាល ហើយអ្នកជួលផ្ទះនៅកម្ពុជា កំពុងពិនិត្យមើលដោយយកចិត្តទុកដាក់ថា តើស្ថានភាពនេះ អាចចាត់ទុកថាជា “ប្រធានសក្តិ” (force majeure) ដើម្បីអះអាងការបញ្ឈប់ឬកាត់បន្ថយការបង់ថ្លៃជួលរបស់ខ្លួន បានដែរឬទេ។

នៅថ្ងៃទី ១១ ខែ មីនា ឆ្នាំ ២០២០ អង្គការសុខភាពពិភពលោក (WHO) បានប្រកាសជាផ្លូវការពីការផ្ទុះឡើងនៃជំងឺឆ្លងវីរុស នេះឆ្នាំ ២០១៩ (“ COVID-១៩”) ថាជាជំងឺរាតត្បាតទូទាំងពិភពលោក។

ជាការឆ្លើយតប រាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា បានអនុវត្តវិធានការការពារ និងការរឹតត្បិតផ្សេងៗ ដើម្បីគ្រប់គ្រង និងទប់ស្កាត់ការរីករាលដាលនៃមេរោគនេះ។ វិធានការទាំងនេះ រួមមានការបិទសាលារៀន សាកលវិទ្យាល័យមជ្ឈមណ្ឌលបណ្តុះបណ្តាល សារមន្ទីរ រោងកុន សាលប្រគុំតន្រ្តី បារ កាស៊ីណូ ម៉ាស្សានិងស្ប៉ា កន្លែងហាត់ប្រាណ និងកន្លែងអភិវឌ្ឍកាយសម្បទាទាំងអស់។

វិធានការទាំងនេះ បណ្តាលឱ្យអាជីវកម្មទាំងនោះ ខាតបង់ប្រតិបត្តិកររបស់ពួកគេ ដោយស្វ័យប្រវត្តិ ដែលនាំឱ្យពួកគេមានការលំបាកយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការបង់ប្រាក់ដល់និយោជិត អ្នកផ្គត់ផ្គង់ ម្ចាស់ដី ហ៊ីប៉ូតែក និងការទូទាត់ផ្សេងៗទៀត ក្នុងប្រតិបត្តិការអាជីវកម្មរបស់ខ្លួន។

ភតិកៈជាច្រើន បានសម្តែងការព្រួយបារម្ភរបស់ពួកគេ ទាក់ទងនឹងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន និងចាប់អារម្មណ៍ចង់ដឹងថាតើវិបត្តិនេះ អាចត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជា ករណី “ប្រធានសក្តិ” ដែលអាចអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកជួលដែលរងគ្រោះអាចទាមទារការកាត់បន្ថយការជួល ឬលុបចោលការបានជួលដែរឬទេ។

“ប្រធានសក្តិ” មិនមានកំណត់ច្បាស់លាស់ដោយក្រមរដ្ឋប្បវេណីកម្ពុជាទេ ពោលគឺគ្រាន់តែមានចែងអំពីសិទ្ធិរបស់ភតិកៈ ក្នុងការទាមទារឱ្យមានការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល ដោយឈរលើមូលដ្ឋានថា បើមានប្រធានសក្តិ ប៉ុណ្ណោះ។ មាត្រា ៦០៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីចែងថា “ប្រសិនបើអ្នកជួលម្នាក់ បានជួលដីមួយកន្លែង ហើយទទួលបានប្រាក់ចំណេញពីកន្លែងនោះ តិចជាងចំនួននៃតម្លៃជួល ដោយសារតែករណីមានប្រធានសក្តិ នោះគាត់អាចទាមទារឱ្យមានការបន្ថយថ្លៃឈ្នួល ឱ្យចុះមកត្រឹមចំនួនប្រាក់ចំណេញ ដែលខ្លួនទទួលបាននោះបាន”។

ដូច្នេះ មានលក្ខខណ្ឌបំពេញបន្ថែមពីរ ចាំបាច់ត្រូវតែមាន ដើម្បីឱ្យការទាមទារការកាត់បន្ថយថ្លៃឈ្នួល មានសុពលភាពត្រឹមត្រូវបាន។ ភតិកៈត្រូវតែ (i) បានជួលដី (នេះអាចមិនរាប់បញ្ចូលសេណារីយ៉ូដែលភតិកៈគ្រាន់តែជួលទីតាំង ឬអគារប៉ុណ្ណោះ) ហើយត្រូវតែ (ii) ទទួលបានប្រាក់ចំណេញតិចជាងចំនួនប្រាក់ឈ្នួល ដោយសារព្រឹត្តិការណ៍ប្រធានសក្តិនោះ។

ក្នុងករណីរោងកុន រង្គសាល ឬកាស៊ីណូ ចំពោះលក្ខខណ្ឌទាំងនេះ ងាយនឹងបង្ហាញភស្តុតាងទេ។ ឧទាហរណ៍ដូចជា ពួកគេត្រូវបានបង្ខំឱ្យបិទអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ ម្ល៉ោះហើយពួកគេ លែងអាចរកប្រាក់ចំណេញបាន ដោយសារវិបត្តិកូវីដ ១៩ នេះ។ ទោះយ៉ាងណាក្តី ក្នុងករណីសាលាឯកជន ឬសាកលវិទ្យាល័យ (ជាពិសេសសាលាដែលបង្កើតប្រព័ន្ធអេឡិចត្រូនិករៀនតាមអ៊ិនធឺណែត) វិញ វាពិបាកយកលក្ខខណ្ឌនេះ មកទាមទារបន្តិច។ លើកលែងតែ ខាងស្ថាប័នអប់រំទាំងនោះ អាចផ្តល់ភស្តុតាងពីការបានសម្រេចចេញការបញ្ចុះតម្លៃ ឬការកាត់បន្ថយថ្លៃសិក្សា / ថ្លៃចុះឈ្មោះចូលរៀនដល់និស្សិត ប៉ុណ្ណោះ។

ដូច្នេះ វាចាំបាច់ណាស់ក្នុងការវាយតម្លៃថា តើវិបត្តិកូវីដ ១៩ អាចត្រូវបានចាត់ទុកជាករណីប្រធានសក្តិ ឬអត់។ ដោយសារក្រមរដ្ឋប្បវេណីមិនបានផ្តល់នូវនិយមន័យណាមួយ វាចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញថា តើនិយមន័យប្រធានសក្តិនេះ មានត្រូវបានលើកឡើងនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួល ដែលប្រតិបត្តិដោយភាគីដែរឬទេ។ ប្រសិនបើមិនមាននិយមន័យណាមួយ ត្រូវបានចែងនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលទេ នោះវានឹងអាស្រ័យលើចៅក្រម ឬអាជ្ញាកណ្តាលដើម្បីកំណត់ថា តើករណីនេះ អាចត្រូវបានចាត់ទុកថាជា ប្រធានសក្តិ ដែលបង្កឡើងដោយកូវីដ ១៩ និងអាចយកមកអនុវត្ត ចំពោះលក្ខខណ្ឌ និងកាតព្វកិច្ចនៃការជួលបានដែរឬទេ។

ក្នុងន័យនេះ ចៅក្រមក៏នឹងយកចិត្តទុកដាក់លើរយៈពេលនៃការជួលផងដែរ ថាវាត្រូវបានអនុវត្តតាំងពីពេលណាមក។ ប្រសិនបើការជួល ត្រូវបានប្រតិបត្តិក្នុងខែកុម្ភៈ ឬខែ មីនា ឆ្នាំ ២០២០ វានឹងកាន់តែពិបាកសម្រាប់ភតិកៈក្នុងការអះអាងថា កូវីដ១៩ ជាព្រឹត្តិការណ៍ដែលកើតឡើងហួសពីការរំពឹងទុក ព្រោះថាភាគីទាំងអស់សុទ្ធតែបានដឹងអំពីការរាតត្បាតនៅពេលនោះ។

មានជម្រើសមួយទៀត ដែលបើកឱ្យភាគីនៃកិច្ចសន្យាជួលជាប់លាប់ (មានន័យថា រយៈពេលជួលចន្លោះពី ១៥ ទៅ ៥០ ឆ្នាំ) គឺជាសិទ្ធិក្នុងការស្នើសុំទៅតុលាការ ឱ្យពិនិត្យឡើងវិញនូវចំនួនទឹកប្រាក់ជួល ប្រសិនបើភាគីណាមួយ យល់ឃើញថា កាលៈទេសៈបានផ្លាស់ប្តូរពីអ្វីដែលមានស្រាប់ ក្នុងពេលដែលពួកគេ បានជួល កិច្ចសន្យាជួលមុនរួចបាត់ទៅហើយ។

មាត្រា ២៤៩ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ចែងថា “ប្រសិនបើថ្លៃឈ្នួលផ្ទះ លែងសមនឹងតម្លៃនៃការផ្លាស់ប្តូរក្នុងកាលៈទេសៈណាមួយទៀតនោះ ភាគីទាំងសងខាងអាចស្នើសុំតុលាការបង្កើន ឬបន្ថយថ្លៃជួលទៅជាចំនួនសមរម្យវិញបាន” ។

ដូច្នេះ ភតិកៈដែលដាក់បណ្តឹងទាមទារសំណង ចាំបាច់ត្រូវមានភស្តុតាង ដែលបង្ហាញថា បន្ទាប់ពីមានវិបត្តិកូវីដ ១៩ កាលៈទេសៈបានផ្លាស់ប្តូរមិនដូចពីមុន ដែលការផ្លាស់ប្តូរនេះបង្ហាញពីសិទ្ធិរបស់ខ្លួនក្នុងការទាមទារការកាត់បន្ថយចំនួនប្រាក់ជួល។ ភតិកៈក៏ត្រូវផ្តល់ភស្ដុតាងផងដែរថា តើចំនួនទឹកប្រាក់ណាដែលគួរតែជាចំនួនសមរម្យដែលខ្លួនត្រូវចំណាយ ដោយយោងទៅលើការអនុវត្តទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន និងអត្រាថ្លៃជួលមធ្យម។

ការសម្រេចថាតើ ការកាត់បន្ថយប្រាក់ឈ្នួល នឹងត្រូវប្រគល់ជូនតាមសំណើរបស់ភតិកៈឬអត់ អាស្រ័យលើអំណាចឆន្ទានុសិទ្ធរបស់ចៅក្រម ដោយហេតុថាក្រមរដ្ឋប្បវេណី មិនបានផ្តល់នូវវិធានគណនាប្រាក់ឈ្នួលពាក់ព័ន្ធណាមួយឡើយ។

សរុបសេចក្ដីមក ដើម្បីពិចារណាថា តើភតិកៈអាចទាមទារការកាត់បន្ថយការជួល ឬការលុបចោលការជួលដោយសារវិបត្ដិកូវីដ១៩នេះបានឬអត់ វាចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញ (i) ការប្រើពាក្យ “ប្រធានសក្តិ” ថាតើកិច្ចសន្យានោះ មានបញ្ចូលខចែងនេះឬក៏អត់ និង ( ii) តើមានលក្ខខណ្ឌបំពេញបន្ថែមគ្រប់គ្រាន់ ដូចដែលមានចែងក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណីដែរឬទេ។ បើទោះជាមានមែនក៏ដោយ ទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ ជាអនុសាសន៍ អ្នកជួលគួរស្វែងរកជំនួយពីអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់ មុនពេលផ្ញើសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការទាមទារណាមួយ ទៅភតិបតី (ម្ចាស់ជួល) របស់ខ្លួន៕

អំពីអ្នកនិពន្ធ
លោក ឆាលីស អាម៉ារ ( Charles Amar ) មានបទពិសោធន៍ចាស់ទុំក្នុងវិស័យច្បាប់អចលនទ្រព្យ ជាពិសេសលោកចាប់អារម្មណ៍លើបញ្ហាពាក់ព័ន្ធនឹងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ សំណង់ និងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្មនានា។

ជាទូទៅ លោកតែងតែផ្តល់ប្រឹក្សាយោបល់ដល់អតិជនថ្នាក់ជាតិ និងអន្តរជាតិដែលស្នើសុំដំបូន្មាន និងដំណោះស្រាយបែបនវានុវត្តន៍លើកិច្ចការជំនួញសំខាន់ៗធំៗពាក់ព័ន្ធនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យ មិនថាគម្រោងនោះបានសាងសង់រួចហើយ ឬកំពុងលើកគម្រោង។

សមត្ថភាព និងជំនាញរបស់លោក លោកអាចគ្រប់គ្រង់គម្រោងអចលនទ្រព្យគ្រប់បែបយ៉ាង ទោះជាប្រភេទគម្រោងអគារស្នាក់នៅ (បុរី ខុនដូ) អគារការិយាល័យធ្វើការ មជ្ឈមណ្ឌលផ្សារ សណ្ឋាគារ ឃ្លាំង រោងចក្រឧស្សាហកម្ម ឬក៏ជាកន្លែងចតឡាន ក៏ដោយ។

លោកឆាលីស ក៏ជាមេធាវីមួយរូបនៃគណៈមេធាវីប៉ារីស ( the Paris Bar ) អស់រយៈពេល១៥ឆ្នាំ មកហើយ។ លោកក៏មានតួនាទីជាសាស្ត្រាចារ្យខាងច្បាប់សំណង់ នៅសាកលវិទ្យាល័យភូមិន្ទនីតិសាស្ត្រ និងសេដ្ឋកិច្ច នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញផងដែរ ។

លោក ឆាលីស អាម៉ារ ( Charles Amar ) ជាទីប្រឹក្សាពិគ្រោះយោបល់រួមជាមួយនឹង Sarin & Associates ដោយសហការជាមួយនឹងក្រុមហ៊ុនច្បាប់ DFDL។ សម្រាប់ពត៌មានបន្ថែមសូមទំនាក់ទំនងលោកតាមអាសយដ្ឋានខាងក្រោម៖

ផ្លូវលេខ៣០ នៃមហាវិថីព្រះនរោត្តម អគារធនាគារ Bred Bank ជាន់ទី៤ សង្កាត់ផ្សារថ្មី៣ ខណ្ឌដូនពេញ(ប្រអប់សំបុត្រលេខ៧) រាជធានីភ្នំពេញ ប្រទេសកម្ពុជា។
ទូរស័ព្ទលេខ៖ T: +855 23 210 400 | M: +855 68 68 66 02
តាមរយៈអ៊ីម៉ែល: charles.amar@dfdl.com
វេបសាយ៖www.dfdl.com

ប្រែសម្រួលជាភាសាខ្មែរក្រៅផ្លូវការដោយទស្សនាវដ្តីសំណង់និងអចលនទ្រព្យ

- Video Advertisement -