បច្ចុប្បន្នភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យធំៗ ទាំង ៤ ប្រភេទ៖ តើយើងស្ថិតនៅចំណុចណានៃវដ្ដទីផ្សារ?

18 ខែមករា 2021
ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
8 មើល

គិតត្រឹមចុងឆ្នាំ ២០២០ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា នៅតែរងសម្ពាធពីជំងឺកូវីដ១៩ ដោយវិស័យលក់រាយ ឬផ្សារទំនើប គឺរងផលប៉ះពាល់ខ្លាំងជាងគេ បន្ទាប់មកគឺ ទីផ្សារការិយាល័យ និងខុនដូ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដីធ្លី និងបុរី ចាត់ទុកថានៅមានស្ថេរភាព ដោយសារជំហរហិរញ្ញវត្ថុរឹងមាំរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងស្រុក ក៏ដូចជាការខិតខំរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅទូទាំងប្រទេស។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវចុងក្រោយរបស់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ CBRE Cambodia ដែលវិភាគពីវដ្តទីផ្សារត្រឹមដើមឆ្នាំ ២០២១ បានបង្ហាញ ទីផ្សារបុរីកំពុងស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាលផ្គត់ផ្គង់ហួសកម្រិត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទីផ្សារអាផាតមិន ខុនដូ និងការិយាល័យ គឺស្ថិតនៅដំណាក់កាលធ្លាក់ចុះ មានន័យថា មានយូនីតនៅទំនេរច្រើន បូកនឹងការផ្គត់ផ្គង់ដែលកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់។

ដោយឡែក វិស័យលក់រាយ ឬផ្សារទំនើប កំពុងស្ថិតនៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការងើបឡើងវិញ ដែលអត្រាទំនេរនៃទីធ្លាជួលចាប់ផ្តើមថយចុះ ហើយក៏គ្មានការបង្កើតគម្រោងថ្មីៗទៀតដែរ។

ទោះបីជាមានផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានដល់សេដ្ឋកិច្ចក៏ដោយ វិបត្តិកូវីដ១៩ ក៏នឹងធ្វើឱ្យវិស័យ ២ ចាប់ផ្ដើមមានសន្ទុះ ពោលគឺអចលនទ្រព្យប្រភេទឧស្សាហកម្ម និងហាងលក់ទំនិញដែលនៅក្រៅផ្សារទំនើប។

វិស័យឧស្សាហកម្ម ត្រូវព្យាករថានឹងរីកដុះដាលខ្លាំងក្រោយវិបត្តិកូវីដ ព្រោះកូវីដបានបង្រៀនវិនិយោគិនឱ្យចេះដាក់ទីតាំងរោងចក្រនៅច្រើនកន្លែងខុសៗគ្នាដើម្បីការពារបញ្ហាដាច់សង្វាក់ផលិតកម្ម ហើយប្រទេសកម្ពុជាគឺជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុតមួយ។

ដោយឡែក មុនកូវីដ១៩ ហាងលក់ទំនិញនានាដែលនៅក្រៅផ្សារទំនើប កំពុងមាននិន្នាការថមថយ ព្រោះមនុស្សចូលចិត្តដើរផ្សារទំនើបជាង ដោយសារមានជម្រើសច្រើន។ តែក្រោយកូវីដ ការដើរផ្សារទំនើបធំៗ គឺមានហានិភ័យខ្ពស់ ទើបធ្វើឱ្យមនុស្សភាគច្រើនងាកមកចូលហាងលក់ទំនិញតូចៗ នៅក្រៅផ្សារទំនើបវិញ ព្រោះមិនសូវមានមនុស្សច្រើន។ កត្តានេះ ធ្វើឱ្យអ្នកនេះជំនាញវិភាគថា ហាងលក់ទំនិញក្រៅផ្សារទំនើបនឹងមាននិន្នាការវិជ្ជមាននាពេលអនាគត។

ការស្រាវជ្រាវដដែលនេះ ក៏សង្ខេបព័ត៌មានលម្អិតនៃផ្នែកទីផ្សារនីមួយៗ ដូចខាងក្រោម៖

១) ខុនដូ

មានការបញ្ចប់សាងសង់ចំនួន ២ និងការបើកលក់គម្រោងថ្មីចំនួន ៣ នៅក្នុងត្រីមាសទី ៤ ឆ្នាំ ២០២០ ដោយបន្ថែមចំនួនយូនីតជាង ៩៣៧ ទៀតទៅក្នុងទីផ្សារ។ ការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូសរុបត្រឹមចុងឆ្នាំ ២០២០ កើនដល់ ២៥ ២៩១ យូនីត ឬកើន ៣.៧៥% បើប្រៀបធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

ដោយសារការវិបត្តិកូវីដ តម្លៃខុនដូក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយនៃឆ្នាំ ២០២០ ធ្លាក់ចុះ ១,៥៨% សម្រាប់ខុនដូតម្លៃសមរម្យ ៥,៨៩% សម្រាប់ខុនដូតម្លៃមធ្យម និង ១,១៩% សម្រាប់ខុនដូតម្លៃខ្ពស់។ ខណៈថ្លៃជួលវិញ ក៏ធ្លាក់ចុះ ០.០៨% សម្រាប់ខុនដូតម្លៃខ្ពស់ និង ៦.៧% សម្រាប់ខុនដូតម្លៃមធ្យម។ ការធ្លាក់ចុះនេះ គឺដោយសារតែតម្រូវការប្រើប្រាស់ថមថយ ដែលបណ្តាលមកពីការរឹតបន្តឹងការចេញចូលពីក្រៅប្រទេស។

ជាសរុប សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២០ ទាំងមូល មានការបើកលក់គម្រោងថ្មីសរុបចំនួន ១៧ គម្រោង មានការពង្រីក ៣ គម្រោង និងការបញ្ចប់ការដ្ឋានចំនួន ៨ គម្រោង ។ លើសពីនេះ ខុនដូចំនួន ១៣ ០១៦ យូនីតទៀតព្យាករថានឹងបញ្ចប់ការសាងសង់នៅឆ្នាំ ២០២១ ដែលនឹងធ្វើឱ្យការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើង ៥០%។

ជារួមក្នុងឆ្នាំ ២០២០ តម្លៃលក់បានធ្លាក់ចុះសម្រាប់គ្រប់ប្រភេទខុនដូទាំងអស់ ប៉ុន្តែខុនដូតម្លៃមធ្យមធ្លាក់ចុះខ្លាំងបំផុតប្រមាណ ១២,៣៨% ហើយ ៦,១៩% សម្រាប់ខុនដូតម្លៃខ្ពស់ និង៣,១១% ខុនដូតម្លៃសមរម្យ។

២) អាផាតមិនជួល

មានគម្រោងដែលបញ្ចប់ការសាងសង់ ១ គម្រោង ប៉ុន្តែមិនមានការបើកលក់គម្រោងថ្មីទេ នៅត្រីមាសទី ៤ ឆ្នាំ២០២០ ។ ដោយឡែក ការផ្គត់ផ្គង់សរុបត្រឹមចុងឆ្នាំ ២០២០ មានរហូតដល់ ២ ៩៥១ យូនីត ឬកើនឡើង ៣,៩៥% បើប្រៀបធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ថ្លៃជួលបន្តធ្លាក់ចុះ ពោលគឺប្រមាណ ៧,៧៩% សម្រាប់អាផាតមិនកម្រិតA និង ១០% សម្រាប់អាផាតមិន B។

ដូចនឹងទីផ្សារខុនដូដែរ ទីផ្សារអាផាតមិនសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២០ គឺស្ថិតនៅក្នុងនិន្នាការធ្លាក់ចុះ ព្រោះមានយូនីតទំនេរច្រើន បូកផ្សំនឹងការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់។ វិស័យនេះរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងពីវិបតិ្តកូវីដ ព្រោះវាពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងលើលំហូរនៃជនបរទេសមកកម្ពុជា។ ទោះបីជាម្ចាស់អាផាតមិន មានភាពបត់បែនក៏ដោយ វិស័យនេះនឹងងើបឡើងវិញបាន លុះត្រាតែការធ្វើដំណើរវិលរកភាពធម្មតាវិញ ដែលនឹងត្រូវការពេលវេលាមួយរយៈទៀត។

៣) ការិយាល័យ

មានការបញ្ចប់ការសាងសង់ចំនួន ៣ គឺ C5 Olympia City, One Park , និង Aquation ដោយបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់ចំនួន ៤១ ៣៨៩ ម៉ែត្រការ៉េទៅក្នុងទីផ្សារ នៅក្នុងត្រីមាសទី ៤ ។ ដោយសារតែវិបត្តិកូវីដ ការផ្គត់ផ្គង់ជាង ២០៥ ០០០ ម៉ែតការ៉េ បានពន្យាពេលទៅបញ្ចប់នៅឆ្នាំ ២០២១។

បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសដូចគ្នានៃឆ្នាំ ២០១៩ ថ្លៃជួលក៏ធ្លាក់ចុះ ៤,៦៦% សម្រាប់ការិយាល័យកម្រិតB ទីតាំងកណ្ដាលក្រុង និង ៤,៤៧% សម្រាប់កម្រិតB ទីតាំងជាយក្រុង។ ដោយឡែកតម្លៃជួលកម្រិត C ក៏ធ្លាក់ចុះ ៧,៨៩% ដែរ សម្រាប់ទីតាំងកណ្ដាលក្រុង និង ២,៣១% សម្រាប់ទីតាំងជាយក្រុង។

ជារួមសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២០ អត្រាការិយាល័យដែលត្រូវបានដាក់ជួល ធ្លាក់ចុះ ៧,៨៣% បើប្រៀបធៀបនឹងឆ្នាំ ២០១៩ ។ ខណៈដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ កំពុងផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍការិយាល័យសហកម្មសិទ្ធិ ទោះបីតម្រូវការនៅតែមិនច្បាស់លាស់ក្ដី។

៤) វិស័យលក់រាយ ឬផ្សារទំនើប

មិនមានការបញ្ចប់ការដ្ឋានថ្មីទេក្នុងត្រីមាសទី ៤ ហើយការផ្គត់ផ្គង់ជាង ២៦ ២១៣ ម៉ែត្រការ៉េ ត្រូវបានពន្យារពេលទៅបញ្ចប់ក្នុងឆ្នាំ ២០២១ ដោយសារតែវិបត្តិកូវីដ។ យោងតាម Google Mobility Tracker ទីផ្សារលក់រាយក្នុងត្រីមាសទី ៤ ជាមធ្យមស្ថិតនៅ ១៧,៩៣% ទាបជាងមូលដ្ឋានគ្រឹះមុនកូវីដ។ ចំណែកអត្រាតូបដែលដាក់ជួលបានវិញ ក៏ធ្លាក់ចុះប្រមាណ ៥,៤៩% ដែរ។ តម្លៃជួលតួបក្នុងអគារពាណិជ្ជកម្ម និងផ្សារទំនើបសហគមន៍ បានធ្លាក់ចុះ ៥,៨៨% និង ៣,៣% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ខណៈតម្លៃជួលតូបក្នុងផ្សារទំនើបធំៗ និងហាងលក់ទំនិញក្រៅផ្សារទំនើប គឺនៅថេរ។

ជារួមនៅឆ្នាំ ២០២០ មានផ្សារទំនើបសហគមន៍ចំនួន ៥ ដែលបានបញ្ចប់ការសាងសង់ ដែលបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ ១៧,៥៦% ។ ខណៈដែលអត្រាជួលតួបក្នុងអគារពាណិជ្ជកម្មធ្លាក់ខ្លាំងដល់ទៅ ១៧,៨៧% បន្ទាប់មក គឺតូបជួលនៅផ្សារទំនើប និងផ្សារសហគមន៍។ ប៉ុន្តែ តម្លៃជួលហាងលក់ទំនិញក្រៅផ្សារទំនើប ប៉ះពាល់តិចបំផុត គឺធ្លាក់ចុះត្រឹម ១,០២% ប៉ុណ្ណោះ។