អំណាចនៃតុលាការក្នុងការពិនិត្យមើលលើតម្លៃជួល និងហានិភ័យរបស់វាចំពោះម្ចាស់ និងអ្នក

• 13 ខែ​វិច្ឆិកា 2017
• ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
• 9 មើល

ក្នុងអំឡុងពេលនៃកិច្ចសន្យាជួល ភតិបតី (ម្ចាស់) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) មានសិទ្ធិស្នើសុំតុលាការឲ្យពិនិត្យមើលឡើងវិញនូវតម្លៃជួល ប្រសិនបើគេយល់ឃើញថាស្ថានភាពបានផ្លាស់ប្តូរ ដើម្បីបង្កើន ឬបន្ថយតម្លៃជួល។ យើងមើលឃើញថា (i) ការផ្តល់អំណាចនេះដល់តុលាការអាចបង្កហានិភ័យដល់ភាគី ហើយ (ii) ជម្រើសផ្សេងទៀតអាចត្រូវបានដាក់ស្នើដើម្បីឲ្យពិនិត្យឡើងវិញលើការជួល ដើម្បីឲ្យមានការគិតគូរពីការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារ និងហានិភ័យអតិផរណា។

យោងតាមមាត្រា ២៤៨ និង ៦១០ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ភតិកៈ (អ្នកជួល) មានកាតព្វកិច្ចត្រូវបង់ថ្លៃជួលទៅឲ្យភតិបតី (ម្ចាស់) តាមពេលវេលាដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ ក្នុងន័យនេះ ភាគីមានសិទ្ធិក្នុងការព្រមព្រៀងគ្នាលើថ្លៃជួលដែលត្រូវបង់ និងជ្រើសរើសទម្រង់នៃការជួលដែលសមរម្យបំផុត ក្នុងនោះមានថ្លៃជួលថេរ ឬថ្លៃជួលប្រែប្រួល ឬអថេរ (ថ្លៃជួលអាស្រ័យលើផលចំណូល)។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការព្រួយបារម្ភសំខាន់មួយរបស់ភតិបតី (ម្ចាស់) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) គឺរបៀបពិនិត្យមើលការជួលឡើងវិញក្នុងអំឡុងពេលនៃការជួលជាពិសេសនៅពេលវាជាការជួលរយៈពេលវែងដើម្បីគិតគូរពីការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារនិងហានិភ័យនៃអតិផរណា។

ក្នុងករណីនេះ ករណីការជួលអចិន្ត្រៃយិ៍ទាំងភតិបតី (ម្ចាស់) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) ទទួលបានផលប្រយោជន៍ពីសិទ្ធិនេះដើម្បីស្នើសុំឲ្យតុលាការកំណត់ថ្លៃសមស្របសម្រាប់ការជួល ប្រសិនបើភាគីណាមួយយល់ឃើញថា ស្ថានភាពបានផ្លាស់ប្តូរបើប្រៀបធៀបទៅនឹងអ្វីដែលមាននៅពេលការជួលត្រូវបានអនុវត្ត ។

ជាការពិត មាត្រា ២៤៩ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីចែងថា “ភាគីទាំងសងខាងនៃសិទ្ធជួលអចិន្ត្រៃយិ៍ អាចទាមទារទៅតុលាការឲ្យតម្លើង ឬបញ្ចុះថ្លៃឈ្នួលទៅតម្លៃសមរម្យបាន ក្នុងករណីដែលថ្លៃឈ្នួលនោះក្លាយជាតម្លៃមិនសមរម្យដោយសារស្ថានភាពផ្សេងៗ”។

សេចក្តីព្រាងនៃមាត្រា ២៤៩ មានលក្ខណៈទូលំទូលាយ និងផ្តល់នូវសិទ្ធិអំណាចដល់តុលាការក្នុងការសម្រេច (i) ប្រសិនបើស្ថានភាពបានផ្លាស់ប្តូរហើយ (ii) ថ្លៃឈ្នួលសមរម្យដែលត្រូវបង់ដោយភតិកៈ។

ដូច្នេះ ភាគីដែលស្នើសុំឲ្យតុលាការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃឈ្នួល ត្រូវបង្ហាញពីស្ថានភាពដែល បានផ្លាស់ប្តូរពីអ្វីដែលមាននៅពេលដែលកិច្ចសន្យាជួលត្រូវអនុវត្ត។ វាមិនមែនជាការពិបាកសម្រាប់ភាគីក្នុងការបង្ហាញពីស្ថានភាពប្រែប្រួល នៅពេលគិតពីកំណើនដ៏ឆាប់រហ័សនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងចំនួនគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីៗនៅទូទាំងប្រទេសដែលនឹងមានឥទ្ធិពលលើតម្លៃអចលនទ្រព្យ រួមទាំងតម្លៃជួលផងដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណា មាត្រា ២៤៩ មិនបញ្ជាក់ពីលក្ខខណ្ឌនៃការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួល និងពេលវេលាជាក់លាក់ដែលភាគីអាចស្នើសុំនោះទេ។

មាត្រា ២៤៩ ក៏មិនបានចែងពីវិធីសាស្ត្រគណនាដែលតុលាការប្រើដើម្បីកំណត់ថ្លៃជួលសមរម្យនោះទេ។ ហេតុដូច្នេះហើយ មានហានិភ័យសម្រាប់ភាគីទាំងពីរ ដោយហេតុថាតុលាការមានអំណាចក្នុងការសម្រេចកំណត់ចំណុចទាំងនេះ ខណៈដែលតុលាការមិនមានជំនាញក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ រួមទាំងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

ជាទូទៅភាគីមិនពិចារណាលើហានិភ័យនេះទេនៅពេលពួកគេចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួលនិងនៅពេលពួកគេរៀបចំផែនការអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ។ ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិមាត្រា ២៤៩ អាចបង្កើតនូវហានិភ័យធំមួយព្រោះវាអាចប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងលើផែនការអាជីវកម្មបែបនេះ ប្រសិនបើថ្លៃជួលកើនឡើង ឬថយចុះ។

ការពិនិត្យឡើងវិញនូវតម្លៃឈ្នួលដោយតុលាការ ក៏អាចបង្កើតហានិភ័យដល់ធនាគារដែលផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ភតិកៈ (ឧទាហរណ៍ ដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ការបញ្ចប់ការងាររចនាផ្ទៃខាងក្នុង) ឬដល់ភតិបតី (ឧទាហរណ៍ ដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ការទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីជួលឲ្យភតិកៈ)។

តាមអ្វីដែលយើងដឹង នៅមិនទាន់មានការសម្រេចណាមួយរបស់តុលាការដែលធ្វើឡើងដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃមាត្រា ២៤៩ នេះនៅឡើយទេ។

ទោះយ៉ាងណា មានការផ្តល់អនុសាសន៍ឲ្យលះបង់សិទ្ធិមួយនេះនៅក្នុងការជួលដើម្បីជៀសវាងនូវហានិភ័យ ព្រោះថាបទប្បញ្ញត្តិនៃមាត្រា ២៤៩ មិនមែនជាបទប្បញ្ញត្តិចាប់បង្ខំនោះទេ។

លើសពីនេះទៀត ប្រសិនបើភាគីនៅតែចង់ពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួល ដើម្បីគិតដល់ការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារ និងហានិភ័យអតិផរណា ពួកគេគួរតែបញ្ចូលក្នុងកិច្ចសន្យាជួលនូវប្រការស្តីពីសន្ទស្សន៍តម្លៃ ឬប្រការស្តីពីការត្រួតពិនិត្យឡើងវិញលើថ្លៃជួល។

ប្រការប្រភេទទាំងនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងតាមរយៈការអនុវត្ត ហើយឥឡូវនេះមានការពេញនិយមនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលនៅទូទាំងពិភពលោក។

ជាការពិត ម្ចាស់អចលនទ្រព្យមួយចំនួនមានភាពស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការផ្តល់ការជួលរយៈពេលវែងដល់ភតិកៈ (អ្នកជួល) ប្រសិនបើការជួលមិនអាចត្រូវបានពិនិត្យឡើងវិញ។ នេះជាករណីពិសេសនៅកម្ពុជាដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃជួលមានការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងឆាប់រហ័ស ហើយភតិបតី (ម្ចាស់) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) ចង់ឲ្យប្រាកដថាតម្លៃជួលមានភាពត្រឹមត្រូវសម្រាប់ពួកគេ។

ដូចនេះ តួនាទីរបស់ប្រការស្តីពីសន្ទស្សន៍តម្លៃ ឬប្រការស្តីពីការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃឈ្នួលអាចមានសារៈសំខាន់។

គោលបំណងនៃប្រការនេះគឺដើម្បីគិតគូរពីហានិភ័យអតិផរណានៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង។ ប្រការនេះអនុញ្ញាតឲ្យមានបម្រែបម្រួលថ្លៃឈ្នួលដោយស្វ័យប្រវត្តិនៅកំឡុងពេលជាក់លាក់ណាមួយ និងផ្អែកលើសន្ទស្សន៍តម្លៃដែលបានកំណត់ជាក់លាក់ដើម្បីកំណត់ថ្លៃឈ្នួល។

នៅប្រទេសកម្ពុជាមិនមានបទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់នៅក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណី ដែលគ្រប់គ្រងលើ ប្រការស្តីពីសន្ទស្សន៍នេះនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលនោះទេ។ ដូច្នេះលក្ខខណ្ឌរបស់វាគឺពឹងផ្អែកលើការធ្វើសេចក្តីព្រាងប្រការនេះ ហើយភាគីទាំងពីរមានសេរីភាពក្នុងការកំណត់លក្ខខណ្ឌបែបនេះនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួល។

ទោះជាយ៉ាងណា នៅដំណាក់កាលនេះក្នុងប្រទេសកម្ពុជា មិនទាន់មានការបោះពុម្ភផ្សាយជាផ្លូវការនូវសន្ទស្សន៍ណាមួយដោយវិទ្យាស្ថានជាតិស្ថិតិទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យដូចជា សន្ទស្សន៍ថ្លៃឈ្នួលសាងសង់ សន្ទស្សន៍ថ្លៃឈ្នួលពាណិជ្ជកម្ម ឬសន្ទស្សន៍ថ្លៃឈ្នួលលំនៅឋាន។ ភាគីអាចត្រឹមតែយោងទៅលើ (i) សន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ (ដែលមិនសមស្របទាំងស្រុងទៅនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ) ឬ (ii) សន្ទស្សន៍កិច្ចសន្យា។

ដូច្នេះ មានការផ្តល់អនុសាសន៍ថាមិនគួរបញ្ចូលប្រការស្តីពីសន្ទស្សន៍តម្លៃរហូតដល់ពេលដែលសន្ទស្សន៍ពាក់ព័ន្ធនឹងថ្លៃសាងសង់ ឬថ្លៃជួលត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយដោយវិទ្យាស្ថានជាតិស្ថិតិ។

ជាវិបាក ដំណោះស្រាយជាអនុសាសន៍សម្រាប់កម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺត្រូវដាក់បញ្ចូលក្នុងកិច្ចសន្យាជួលនូវការត្រួតពិនិត្យថ្លៃជួលឡើងវិញ ដែលកំណត់ពីលក្ខខណ្ឌនៃការពិនិត្យការជួលឡើងវិញ និងជាពិសេសវិធីសាស្រ្តគណនាកែតម្រូវថ្លៃជួល។

យើងបានឃើញភតិបតីជាច្រើននៅកម្ពុជាស្នើសុំការអនុវត្តនូវប្រការស្តីពីការពិនិត្យថ្លៃជួលឡើងវិញនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួល ជាពិសេសការជួលការិយាល័យ។

តួនាទីរបស់មេធាវីឬទីប្រឹក្សាច្បាប់មានប្រយោជន៍ខ្លាំងណាស់ក្នុងការជួយភាគីធ្វើសេចក្តីព្រាងនូវប្រការស្តីពីការពិនិត្យថ្លៃជួលឡើងវិញដែលសមស្រប។

ជាការសន្និដ្ឋាន មានការផ្តល់អនុសាសន៍ឲ្យ (i) វៀរលែងនូវបទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ ២៤៩ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី នៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួល និង (ii) ដាក់បញ្ចូលនូវប្រការស្តីពីការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួល ប្រសិនបើភាគីទាំងពីរចង់ពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួលក្នុងអំឡុងពេលជួល។ ការណ៍នេះអាចឲ្យភាគីពិចារណាលើការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារក្នុងអំឡុងពេលនៃកិច្ចសន្យាជួលដោយពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួល ។

អំពីអ្នកនិពន្ធ

ING Sophealeak និង Charles Amar ជាមេធាវីនៅការិយាល័យមេធាវី Bun & Associates ធ្វើការផ្ដល់ប្រឹក្សាដល់អតិថិជនក្នុងស្រុក និងបរទេស ដែលកំពុងស្វែងរកដំបូន្មានពីអ្នកជំនាញ និងដំណោះស្រាយថ្មីៗក្នុងការដោះស្រាយប្រតិបត្តិការសំខាន់ៗ និងស្មុគស្មាញពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យដើម និងអចលនទ្រព្យដែលធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍។ ការងាររបស់ពួកគេរួមមានការផ្តល់យោបល់លើបញ្ហាទាំងអស់ដែលទាក់ទងទៅនឹងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ការសាងសង់ និងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម។ ក្រុមការងារផ្នែកអចលនទ្រព្យរបស់យើងក៏មានជំនាញ និងបទពិសោធក្នុងការផ្តល់យោបល់ដល់អតិថិជនលើបញ្ហាដែលទាក់ទងទៅនឹងសម្បទានដីសេដ្ឋកិច្ច តំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស វិស័យកសិកម្ម បរិស្ថាន និងការរុករករ៉ែផងដែរ។

ការចុះផ្សាយនេះគឺសម្រាប់ជាព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនមានបំណងបង្ហាញពីសមត្ថភាពយល់ដឹង និងមិនមានលក្ខណៈជាកាតព្វកិច្ចផ្លូវច្បាប់ និងមិនអាចយោងជាដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់នោះទេ។ អ្នកត្រូវតែស្វែងរកដំបូន្មានជាក់លាក់តម្រូវតាមតាមកាលៈទេសៈរបស់អ្នក។

រាល់ការប្រើប្រាស់ព័ត៌មានដែលមានក្នុងអត្ថបទនេះ ឬការទទួលយកអត្ថបទនេះ មិនមានបំណងបង្កើត ឬមិនបង្កើតនូវទំនាក់ទំនងមេធាវី និងកូនក្តី រវាងអ្នក និងការិយាល័យមេធាវី Bun & Associates នោះទេ។ លើកលែងតែមានការចង្អុលបង្ហាញផ្សេង ការិយាល័យមេធាវី Bun & Associates ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៃអត្ថបទនេះ។ ប្រសិនបើអ្នកផលិតឡើងវិញ ឬប្រើអត្ថបទនេះ ឬផ្នែកណាមួយនៃអត្ថបទនៅក្នុងផ្លូវណាមួយនោះ វាគឺជាការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកក្នុងការទទួលបានការយល់ព្រមសម្រាប់ការប្រើប្រាស់តាមការចាំបាច់ ។

សម្រាប់ព័ត៌មានបន្ថែមសូមទាក់ទងមកយើងនៅ ៖ Bun & Associates

ផ្ទះលេខ ២៩ ផ្លូវ ២៩៤ ភ្នំពេញ ប្រទេសកម្ពុជា ប្រអប់សំបុត្រលេខ ២៣២៦
T: +855 23 999 567 / F: +855 23 999 566
E: ing@bun-associates.com
amar@bun-associates.com
www.bun-associates.com

 

ការប្រែសម្រួលជាភាសាខ្មែរ៖
អត្ថបទខាងលើត្រូវបានបកប្រែនិងប្រែសម្រួលមិនផ្លូវការជាភាសាខ្មែរដោយទស្សនាវដ្តីសំណង់និងអចលនទ្រព្យ ចេញពីអត្ថបទដើមរបស់អ្នកនិពន្ធជាភាសាអង់គ្លេស។ យើងខ្ញុំសូមអភ័យទោសរាល់កំហុសឆ្គងលើការបកប្រែនិងប្រែសម្រួលជាភាសាខ្មែរ និងសូមយោងខ្លឹមសារ ពាក្យពេជន៍ និងអត្ថន័យដើមជាភាសាអង់គ្លេស។

• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ
• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ