ការបង្កើនជាអតិបរមាលើការវិនិយោគជួល

• 1 ខែ​កុម្ភៈ 2017
• ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
• 7 មើល

ដោយ Eric Wong Chon Lap

អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានជាច្រើននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញចូលចិត្តទិញអចលនទ្រព្យ ហើយជួលឲ្យអ្នកផ្សេង ដោយពួកគិតថាវាជួយឲ្យមានកំណើនមូលធនរយៈពេលវែង និងទទួលបានផលប្រយោជន៍ចំពោះការវិនិយោគនេះ។ ដូចគ្នានឹងការវិនិយោគទាំងអស់នេះ ការវិនិយោគបែបនេះក៏មានហានិភ័យខ្លះ ហើយមិនមែនគ្រប់គ្នាសុទ្ធតែទទួលបានផលល្អនៅក្នុងការវិនិយោគនេះដែរ។

ការវិនិយោគក្នុងការជួលមានភាពពេញនិយមនៅរាជធានីភ្នំពេញ ដោយសារតែកំណើនតម្រូវការកន្លែងស្នាក់នៅពីសំណាក់ជនបរទេសដែលកំពុងធ្វើការនៅប្រទេសកម្ពុជា។ សម្រាប់ជនបរទេស ដំណោះស្រាយភ្លាមៗ ភាគច្រើនគឺជួលអចលនទ្រព្យសម្រាប់ស្នាក់នៅ ប្រសិនបើពួកគេមិនចង់ក្លាយជាម្ចាស់ទេ។

ការធ្វើឲ្យចំណូលពីការជួលខ្ពស់ មិនមែនគ្រាន់តែទិញអចលនទ្រព្យ និងប្រមូលចំណូលពីការការជួលនោះទេ ចំណុចសំខាន់គឺត្រូវយល់ដឹងពីទីផ្សារជួល ថាតើជនបរទេស ឬក៏អ្នកក្នុងស្រុកដែលត្រូវការជួល ទីតាំងដែលពួកគេពេញចិត្តជួល និងចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់ពួកគេទាក់ទងនឹងប្រភេទ ទំហំ ការរចនា និងលក្ខណៈពិសេសរបស់អចលនទ្រព្យ។

ដោយផ្អែកលើកត្តាខាងលើនេះ វិនិយោគិនអាចជួបនូវការប្រែប្រួលជាច្រើន ហើយនៅទីបំផុតវានឹងអាចបង្កើន ឬបន្ថយផលប្រយោជន៍ពីការវិនិយោគរបស់ពួកគេ។

អ្នកវិនិយោគដែល “ទិញហើយជួល” ទិញអចលនទ្រព្យនៅតាមតំបន់ដែលល្អក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ ដែលជាគោលដៅទីផ្សារជួលសម្រាប់ជនបរទេស។ ភាគច្រើននៃអ្នកជួលនៅក្នុងទីផ្សារជួលបច្ចុប្បន្ន គឺជនបរទេសដែលកំពុងរស់នៅ និងធ្វើការនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាសម្រាប់រយៈពេលយូរ។ មនុស្សទាំងនេះជ្រើសរើសក្នុងការជួល ប៉ុន្តែមិនទិញនោះទេ។

នៅដើមឆ្នាំ ២០១៦ មានជនបរទេសជាង ៥០.០០០នាក់ ដែលកំពុងរស់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ក្នុងនោះភាគច្រើនកំពុងរស់នៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញដែលនេះគឺជាកត្តាចម្បងនៃតម្រូវការជួលនេះ។

លោកស្រី ចាន់ ម្លប់សុខា មកពីការិយាល័យមេធាវីសុខា បានលើកឡើងថា: “ប្រមាណ ៨០ ទៅ ៩០ភាគរយ នៃបន្ទប់ខុនដូត្រូវបានជួលទៅឲ្យជនបរទេស។” ទោះជាយ៉ាងណា លោក Sokhun Chev មកពីក្រុមហ៊ុន KATA Appraisal Co., Ltd ជឿជាក់ថាទីផ្សារនេះកំពុងតែឈានដល់ចំណុចមួយនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ។ លោកលើកឡើងថា “ខ្ញុំគិតថាមានការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការចំពោះខុនដូនៅរាជធានីភ្នំពេញ ហើយអ្នកទិញភាគច្រើនមានការភ័យខ្លាចក្នុងការទិញនាពេលនេះ។ ផ្អែកតាមចំណេះដឹងរបស់ខ្ញុំ មិនមានជនបរទេសច្រើនទេដែលកំពុងស្វែងរកខុនដូ ហើយទីផ្សារគឺមានភាពជាប់គាំង។”

អ្នកត្រូវយល់អំពីតម្រូវការរបស់អ្នកជួលជាជនបរទេស ដើម្បីធានាបាននូវផលប្រយោជន៍ខ្ពស់ពីការវិនិយោគ។ ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគសំខាន់សម្រាប់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យគឺប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលធ្វើការវិនិយោគ។ ខុនដូមានបន្ទប់គេង១ គឺមានភាគច្រើននៅក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ហើយក៏ជាតម្រូវការជួលខ្ពស់បំផុតនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញផងដែរ ចំណែកខុនដូមានបន្ទប់គេង២ មានតម្រូវការជួលខ្ពស់ជាងក្នុងចំណោមអ្នកជួលជាជនបរទេសដែលស្ថិតក្នុងប្រតិបត្តិការជួល។ នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃទំហំអចលនទ្រព្យ ទំហំមធ្យមស្របតាមថវិកាមានទំហំចាប់ពី ៤០ ទៅ ៦០ម៉ែត្រការ៉េ សម្រាប់ខុនដូមានបន្ទប់គេង ១ និងទំហំពី ៨០ ទៅ ១២០ម៉ែត្រការ៉េ សម្រាប់ខុនដូមានបន្ទប់គេង២។

ខុនដូដែលមានទំហំធំជាងនេះត្រូវបានកម្រិតទាំងខាងតម្រូវការ និងការផ្គត់ផ្គង់។

ទីតាំង និងថវិកាគឺជាចំណុចសំខាន់សម្រាប់ពិចារណា។ ភាគច្រើននៃជនបរទេសនៅរាជធានីភ្នំពេញចូលចិត្តរស់នៅក្នុងតំបន់ដែលមានកំណត់ជាពិសេសនៅក្នុងសង្កាត់បឹងកេងកងទី១ ដល់បឹងកេងកង ៣ ទួលគោក ជ្រោយចង្វារ និងផ្នែកខ្លះនៃតំបន់មាត់ទន្លេ។ អចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់ទាំងនេះជាធម្មតាមានលក្ខណៈល្អប្រសើរជាងតំបន់ផ្សេងទៀត។

កន្លែងដែលកាន់តែឆ្ងាយពីទីតាំងទាំងនេះ នោះប្រាក់ចំណូលពីការជួលនឹងកាន់តែទាបផងដែរ។

ដោយមិនគិតពីទីតាំង លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសំខាន់សម្រាប់ទីតាំងលំនៅដ្ឋានដែលល្អគឺអាចផ្តល់នូវភាពងាយស្រួលសម្រាប់ការទិញទំនិញលក់រាយ ការបរិភោគអាហារពេលល្ងាច និងកន្លែងសំខាន់ផ្សេងទៀតដូចជាសាលាអន្តរជាតិជាដើម។ សង្កាត់បឹងកេងកង ១ ក្នុងរាជធានីភ្នំពេញគឺជាតំបន់មានភាពទាក់ទាញបំផុតក្នុងចំណោមជនបរទេស និងមានតួលេខតម្រូវការជួល និងប្រតិបត្តិការជួលសរុបខ្ពស់ជាងគេ។ ការពិចារណាសំខាន់ផ្សេងទៀតសម្រាប់អ្នកជួលរួមមានកន្លែងហាត់ប្រាណ គ្រឿងសង្ហារឹម ការរចនាបន្ទប់ និងកន្លែងផ្តល់សេវាផ្សេងៗទៀតរបស់អគារ។

ជនបរទេសដែលស្ថិតក្នុងតំណែងគ្រប់គ្រងជាន់ខ្ពស់ភាគច្រើន មានថវិការួមថេរមួយសម្រាប់ជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើការជួលប្រចាំខែសរុប។ ពួកគេនឹងស្វែងរកអចលនទ្រព្យប្រកបដោយគុណភាព និងទំហំអាចទទួលបាន ព្រមទាំងអាចទទួលបានក្នុងទំហំថវិការបស់ពួកគេ។ មានប្រភេទទំហំថវិកាជាច្រើននៅក្នុងប្រភេទអចលនទ្រព្យនីមួយៗ

ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួលគួរតែដាក់ស្នើការជួលដែលត្រូវគ្នាថវិការបស់ទីផ្សារសម្រាប់ប្រភេទអចលនទ្រព្យជាក់លាក់ណាមួយ។

ការកំណត់ថ្លៃស្នើជួលដែលខ្ពស់ជាងមុន គ្រាន់តែកំណត់សក្តានុពលនៃចំនួនអ្នកជួលដែលអាចមានលទ្ធភាពសម្រាប់ការជួលតាមថវិកាជួលថេររបស់ពួកគេប៉ុណ្ណោះ។ អចលនទ្រព្យដែលតូចទទួលបានការជួលដែលខ្ពស់ជាង។ ក្នុងនាមជាអ្នកវិនិយោគ មិនត្រូវទោរទន់ដោយសក្តានុពលនៃកំណើនមូលធនខ្ពស់តាមរយៈអចលនទ្រព្យតម្លៃថ្លៃនោះទេ ព្រោះថាអចលនទ្រព្យទាំងនេះអាចនឹងមិនប្រសើរបំផុតទេ ប្រសិនបើអ្នកចង់ទទួលផលពីការជួលខ្ពស់ ហើយអចលនទ្រព្យអាចនៅតែទំនេរក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានកំណើនយឺត។

ម្យ៉ាងទៀត អ្នកជួលភាគច្រើនចង់ផ្លាស់ប្តូរពីអចលនទ្រព្យជួលមួយទៅមួយទៀត។ វាជាការសំខាន់ក្នុងការយល់ថាហេតុអ្វីបានជាពួកគេសុខចិត្តចំណាយប្រាក់ ពេលវេលា និងការប្រឹងប្រែងដើម្បីផ្លាស់ប្តូរទីកន្លែង។ ក្នុងនាមជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួល ត្រូវប្រាកដថាពេលវេលាសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរត្រូវធ្វើឲ្យតិចបំផុត។ អ្នកត្រូវតែគិតពីប្រភេទនៃអ្នកជួលជានិច្ច ព្រោះថាវាអាចប៉ះពាល់ដល់ភាពទំនេរនៃអចលនទ្រព្យ។ ភាពទំនេរនេះអាចធ្វើឲ្យអ្នកខាតបង់ប្រាក់ចំណេញយ៉ាងលឿនបំផុត។ ក្នុងស្ថានភាពភាគច្រើន ប្រសិនបើកំណើនការជួលផ្តល់លទ្ធផលមកវិញដោយភាពទំនេរនៃអចលនទ្រព្យជាច្រើនខែ អ្នកគួរតែរក្សាការជួលទុកនៅដដែល។

អចលនទ្រព្យគួរតែត្រូវបានរក្សានៅក្នុងស្ថានភាពល្អ និងធ្វើការតុបតែងឡើងវិញនៅពេលដែលមានតម្រូវការដើម្បីធានានូវការប្រកួតប្រជែងជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យថ្មីៗ។ អចលនទ្រព្យដែលមានលក្ខណៈខុសប្លែកពីអចលនទ្រព្យដទៃទៀតអាចឲ្យអ្នកវិនិយោគបង្កើនប្រាក់ចំណូលពីការជួលរបស់ខ្លួនបានជាអតិបរមា ឧទាហរណ៍អចលនទ្រព្យដែលមានភ្ជាប់មកជាមួយនូវគ្រឿងសង្ហារឹម និងសេវាផ្សេងទៀតជាដើម។ សូមព្យាយាមដោះស្រាយបញ្ហានានាឲ្យបានឆាប់រហ័សនៅពេលអ្នកជួលរអ៊ូពីបញ្ហាការជួសជុល ឬការថែទាំ។ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួលដែលមិនបានជួសជុលអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួននៅពេលដែលដល់ពេលត្រូវជួសជុល ពួកគេនឹងប្រកួតប្រជែងជាមួយអចលនទ្រព្យថ្មីៗ ព្រមទាំងជួបការពិបាកក្នុងការជួល និងសម្រេចបាននូវការជួលតម្លៃទាប។ អចលនទ្រព្យទំនើបតែងតែជាជម្រើសល្អជានិច្ច។

ការចំណាយលុយលើការតុបតែងលម្អឡើងវិញ មានន័យថាតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ និងប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកនឹងកើនឡើងរួមគ្នា។ សូម្បីតែការកែលម្អសាមញ្ញ ជាញឹកញាប់ក៏អាចបង្កើនឱកាសនៃការធានាការជួលយ៉ាងឆាប់រហ័សផងដែរ។ ក្នុងនាមជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួល អ្នកគួរស្វែងរកនូវអ្នកជួលប្រកបដោយគុណភាពដែលថែរក្សាអចលនទ្រព្យ និងបង់ថ្លៃជួលជាប់លាប់ ហើយមិនត្រូវជ្រើសរើសយកអ្នកជួលដែលមកជួលដោយមិនគិតពីសាវតារបស់ពួកគេនោះទេ។

ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួលតែងតែចង់បង្កើនប្រាក់ចំណេញពីការវិនិយោគរបស់ខ្លួនជាអតិបរមា។ ការកំណត់ពីថ្លៃឈ្នួលពេលខ្លះអាចជារឿងពិបាកខ្លាំងណាស់ ដូច្នេះអ្នកគួរតែពិនិត្យមើលយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់លើស្ថានភាពទីផ្សារ ធ្វើការស្រាវជ្រាវដោយខ្លួនឯងជាមុន ពិគ្រោះយោបល់ជាមួយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងឃ្លាំមើលការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងកាសែត និងទស្សនាវដ្តី នៅពេលកំណត់ពីអត្រាជួលប្រចាំខែ។ នៅពេលបញ្ចប់ការជួលនីមួយៗ ត្រូវតែមានការវាយតម្លៃដើម្បីពិនិត្យមើលថាអចលនទ្រព្យអាចទទួលបានផលពីការវិនិយោគខ្ពស់ជាងមុន ត្រូវពិនិត្យការជួលឡើងវិញឲ្យបានទៀងទាត់ ព្រមទាំងត្រូវធានាថាអចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនស្ថិតនៅកម្រិតទីផ្សារ និងដឹងពីការជួលដោយធៀបទៅនឹងទីផ្សារ។

ជារួម គន្លឹះដើម្បីទទួលបានជោគជ័យក្នុងការវិនិយោគនោះ គឺបង្កើនប្រាក់ចំណេញឲ្យបានខ្ពស់ជាអតិបរមា ព្រមទាំងធានាពីការជួលអចលនទ្រព្យដល់អ្នកជួល និងការកាន់កាប់។ អ្នកវិនិយោគគួរជ្រើសរើសទីតាំងដែលបរទេសមានការពេញនិយម ជ្រើសយកលក្ខណៈ និងទំហំនៃអចលនទ្រព្យដែលមានប្រសិទ្ធិភាពបំផុត ដែលអាចឲ្យពួកគេកំណត់នូវសំណើជួលត្រូវគ្នានឹងថវិការបស់ជនបរទេសធម្មតាដើម្បីទទួលបានផលចំណេញមកវិញ។

ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកអាចនាំមកនូវការចំណេញខ្ពស់ នៅពេលដែលអ្នកមានដំបូន្មានផ្នែកចំណេះដឹង ការផ្តល់ជំនួយ និងការរៀបចំគ្រប់ជំហាននៃការវិនិយោគរបស់អ្នក។

• ចំណេះដឹង និង បទពិសោធន៍
• ចំណេះដឹង និង បទពិសោធន៍