ទម្រង់ផ្សេងៗដែលអនុវត្តចំពោះកិច្ចសន្យាជួលជាលក្ខណៈជួលសម្រាប់ពាណិជ្ជកម្មនៅកម្ពុជា

• 15 ខែ​វិច្ឆិកា 2017
• ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
• 8 មើល

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបានរីកចម្រើនគួរឲ្យកត់សម្គាល់ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយថ្មីៗនេះ ជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍទីតាំងពាណិជ្ជកម្មផ្សេងៗ និងការដាក់ចេញ ឬការគ្រោងដាក់ចេញនូវម៉ាកយីហោអន្តរជាតិល្បីជាច្រើនដូចជា Shangri-La, Rosewood Hotels, Nike, Starbucks, Krispy Kreme និង Carl’s Jr. ។

ក្នុងចំណុចនេះ គួរបញ្ជាក់ផងដែរថាមិនមានបញ្ញត្តិជាក់លាក់ណាមួយដែលគ្រប់គ្រងលើការជួលពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជានោះទេ។ ភតិកៈ (អ្នកជួល) ដែលបានសម្រេចចិត្តបើកប្រតិបត្តិការជួលទីតាំងពាណិជ្ជកម្ម មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់កិច្ចសន្យាទូទៅ ឬកិច្ចសន្យាជួលជាប់លាប់។

ការជួលជាប់លាប់អាចធ្វើបានទាល់តែម្ចាស់អចលនទ្រព្យ (ភតិបតី) មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង) និងរយៈពេលនៃការជួលនៅចន្លោះពី ១៥ ទៅ ៥០ឆ្នាំ។ បើមិនដូច្នោះទេ កិច្ចសន្យាជួលនេះនឹងត្រូវចាត់ទុកថាជាកិច្ចសន្យាជួលធម្មតា។ ក្នុងករណីទាំងពីរនេះ ការព្រួយបារម្ភចម្បងចំពោះភតិបតី (ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) គឺចំនួនទឹកប្រាក់នៃថ្លៃជួល។

ជាទូទៅថ្លៃជួលគឺជាតម្លៃថេរដែលបានព្រមព្រៀងរវាងភតិបតី (ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) ហើយដែលព្រមព្រៀងគ្នានឹងតម្លៃជួល ឧទាហរណ៍ តម្លៃទីផ្សារ។

ក្រមរដ្ឋប្បវេណីមិនបានដាក់បញ្ចូលនូវនិយមន័យនៃតម្លៃជួលនោះទេ។ ទោះយ៉ាងណា នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង គូភាគីជាទូទៅគិតគូរទៅលើទីតាំង ទំហំផ្ទៃ លក្ខណៈនៃបរិវេណជួល ប្រភេទអាជីវកម្មដែលប្រតិបត្តិការនៅលើបរិវេណជួល លក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យាជួល និងការងារដែលត្រូវធ្វើមុនពេលអាចបើកទីតាំងជួលបាន។

ជាលទ្ធផល តាមការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួល គូភាគីត្រូវយល់ស្របលើចំនួន និងតម្លៃនៃការជួលនៅពេលចុះកិច្ចសន្យាជួល។

ក្រៅពីការជួលក្នុងតម្លៃថេរដែលជាការអនុវត្តជាទូទៅ មានការជួលពីរប្រភេទផ្សេងទៀត ដែលអាចពិចារណាផងដែរ នោះគឺកិច្ចសន្យាជួលជាដំណាកតាមតម្លៃកើនឡើង និងកិច្ចសន្យាជួលក្នុងតម្លៃប្រែប្រួល។

កិច្ចសន្យាជួលជាដំណាក់តាមតម្លៃកើនឡើង គឺជាការជួលដែលតម្លៃនឹងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ជាមួយនឹងតម្លៃជាក់លាក់ទៅតាមកាលបរិច្ឆេទដែលកំណត់ទុកជាមុន។ ផ្ទុយពីនេះ ក៏មានកិច្ចសន្យាជួលជាដំណាក់តាមតម្លៃថយចុះផងដែរ ដែលជាការផ្តល់នូវតម្លៃថយចុះជាលំដាប់និងជាក់លាក់សម្រាប់កាលបរិច្ឆេទអនាគត់ណាមួយ។

កិច្ចសន្យាជួលជាដំណាក់តាមតម្លៃកើនឡើង ជាទូទៅផ្តល់ដោយភតិបតី (ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) ដែលចង់ផ្តល់សម្រាប់រយៈពេលជួលដោយឥតគិតថ្លៃ ឬផ្តល់ការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំដំបូង ដើម្បីសម្រួលដល់ការបើកអាជីវកម្មរបស់ភតិកៈ (អ្នកជួល) ជាពិសេសតាមការរួមចំណែកដល់ការចំណាយលើការងារសមស្របរបស់ភតិកៈ (អ្នកជួល) នៅលើទីតាំងជួល ។

ទម្រង់នៃកិច្ចសន្យាជួលខុសៗគ្នា ទាំងនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយការអនុវត្តសុទ្ធសាធ ដោយសារតែគូភាគីមានសិទ្ធកំណត់តម្លៃនៃការជួល ធ្វើសេចក្តីព្រាងនៃកិច្ចសន្យាជួល ដែលវាមានសារៈសំខាន់សម្រាប់ការកំណត់ ការគណនា និងការគ្រប់គ្រងការជួលឲ្យបានត្រឹមត្រូវ។

លើសពីនេះ ជំនួសឲ្យកិច្ចសន្យាជួលតម្លៃថេរ ឬកិច្ចសន្យាជួលជាដំណាក់តាមតម្លៃកើនឡើង គូភាគីក៏អាចជ្រើសរើសយកការជួលក្នុងតម្លៃប្រែប្រួលដោយផ្អែកលើចំណូលដែលរកបានដោយភតិកៈ (អ្នកជួល) នៅក្នុងទីតាំងជួលផងដែរ។

កិច្ចសន្យាជួលដែលមានតម្លៃប្រែប្រួល មានពីរទម្រង់: (១) កិច្ចសន្យាជួលតម្លៃប្រែប្រួលពេញលេញ ដោយផ្អែកលើភាគរយនៃប្រាក់ចំណូល ឬ (២) កិច្ចសន្យាជួលដែលតម្លៃជួលមានតម្លៃអប្បបរមាថេរជាមួយនឹងការជួលតម្លៃប្រែប្រួលដែលផ្អែកលើភាគរយនៃចំណូល ប្រសិនបើចំណូលរបស់ភតិកៈ (អ្នកជួល) លើសពីពិដានថ្លៃជួលដែលបានព្រមព្រៀងដោយគូភាគី។

ការអនុវត្តកិច្ចសន្យាជួលបែបនេះ ជាទូទៅមាននៅផ្សារទំនើប និងសណ្ឋាគារ។ តាមរយៈកិច្ចសន្យាជួលដែលមានតម្លៃប្រែប្រួល ផលប្រយោជន៍រវាងភតិបតី (ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) នឹងស្របគ្នា ព្រោះថាពួកគេចែករំលែកហានិភ័យ និងប្រាក់ចំណេញនៃអាជីវកម្មរបស់ភតិកៈ (អ្នកជួល)។ នៅពេលចំណូលកើនឡើង ថ្លៃជួលនឹងកើនឡើង។ នៅពេលដែលប្រាក់ចំណូលថយចុះ ថ្លៃជួលនឹងថយចុះដែរ។ វាអាចជាប្រព័ន្ធឈ្នះ-ឈ្នះសម្រាប់ភតិកៈ (ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) ប្រសិនបើវាត្រូវបានរៀបចំត្រឹមត្រូវ។

លើសពីនេះទៀត ប្រសិនបើគូភាគីសម្រេចយកិច្ចសន្យាជួលតម្លៃប្រែប្រួល ការជួលត្រូវតែបញ្ជាក់ឲ្យបានច្បាស់ពីរបៀបគណនាថ្លៃជួល និងចំណុចត្រូវយកមកគិតគូនៅពេលគណនាចំណូលរបស់ភតិកៈ (អ្នកជួល)។

ឧទាហរណ៍ ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗយើងបានឃើញថា ទម្លាប់របស់អ្នកប្រើប្រាស់កំពុងផ្លាស់ប្តូរ ហើយពាណិជ្ជកម្មតាមអនឡាញ (e-commerce) (ឧទាហរណ៍ ការទិញទំនិញតាមអនឡាញ) កំពុងតែរីកលូតលាស់យ៉ាងឆាប់រហ័សនៅទូទាំងពិភពលោក រួមទាំងនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាផងដែរ។ តាមពិតទៅ ចំនួននៃលក់ជាច្រើនត្រូវបានធ្វើឡើងនៅលើអ៊ីនធឺណេត បើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុន ដែលការលក់-ទិញធ្វើឡើងតែនៅក្នុងហាងប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះ ការជួលគួរតែបញ្ជាក់ឲ្យបានច្បាស់លាស់ថាតើការលក់អនឡាញនឹងត្រូវគិតបញ្ចូលនៅក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណូលរបស់ភតិកៈដែរឬទេ។ ជាទូទៅ ពាណិជ្ជកម្មតាមអនឡាញ មិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងចំណូលរបស់ភតិកៈនោះទេ បើទោះបីជាអតិថិជនប្រមូលទំនិញរបស់ខ្លួនពីហាងក៏ដោយ។ ដូច្នេះ គួរមានការបញ្ជាក់ឲ្យច្បាស់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលថា ចំណូលពីពាណិជ្ជកម្មតាមអនឡាញដែលអាចជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងបរិវេណជួល នឹងត្រូវបញ្ចូលទៅក្នុងចំណូលរបស់ភតិកៈដើម្បីធ្វើការគណនាតម្លៃជួលអថេរនោះឬទេ។

សូមកត់សម្គាល់ថាជម្រើសនៃកិច្ចសន្យាជួលអាចមានជាប់ទាក់ទងនឹងការអនុវត្តផ្សេងទៀតដែលត្រូវពិចារណាផងដែរ រួមមានការបង់ពន្ធ ដែលត្រូវពិនិត្យឡើងវិញមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួល។ ពេលពិភាក្សាអំពីចំណុចពាក់ព័ន្ធផ្សេងៗដែលមិនត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងអត្ថបទនេះ ទាំងភតិបតី (ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ) និងភតិកៈ (អ្នកជួល) គួរតែគិតគូរពីចំណុចជាប់ពាក់ព័ន្ធទាំងអស់នៃការជួលពាណិជ្ជកម្មណាមួយ។

វាជាបញ្ហាសំខាន់ដែលកិច្ចសន្យាជួលមានបញ្ចូលនូវបទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់ និងទូលំទូលាយ ដើម្បីជៀសវាងភាពមិនច្បាស់លាស់ទាក់ទងនឹងកិច្ចសន្យាជួល ដូចជាការគណនាប្រាក់ចំណូលរបស់ភតិកៈ (អ្នកជួល) ក្នុងករណីកិច្ចសន្យាជួលក្នុងទម្រង់ប្រែប្រួល។ ត្រង់ចំណុចនេះ យើងសូមណែនាំឲ្យគូភាគីគួរតែស្នើសុំជំនួយពីមេធាវីដើម្បីទទួលបាននូវដំបូន្មានពាក់ព័ន្ធនឹងគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិនៃជម្រើសនៃការជួលផ្សេងៗ ព្រមទាំងរៀបចំសេចក្តីព្រាងកិច្ចសន្យាដើម្បីធានាថាឆន្ទៈរបស់គូភាគីដែលត្រូវស្វែងយល់និងដឹងច្បាស់ ហើយសិទ្ធិរបស់ភាគីនីមួយៗត្រូវបានអនុវត្តនៅក្រោមច្បាប់ ។

ការចុះផ្សាយនេះគឺសម្រាប់ជាព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនមានបំណងបង្ហាញពីសមត្ថភាពយល់ដឹង និងមិនមានលក្ខណៈជាកាតព្វកិច្ចផ្លូវច្បាប់ និងមិនអាចយោងជាដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់នោះទេ។ អ្នកត្រូវតែស្វែងរកដំបូន្មានជាក់លាក់តម្រូវតាមតាមកាលៈទេសៈរបស់អ្នក។

រាល់ការប្រើប្រាស់ព័ត៌មានដែលមានក្នុងអត្ថបទនេះ ឬការទទួលយកអត្ថបទនេះ មិនមានបំណងបង្កើត ឬមិនបង្កើតនូវទំនាក់ទំនងមេធាវី និងកូនក្តី រវាងអ្នក និងការិយាល័យមេធាវី Bun & Associates នោះទេ។ លើកលែងតែមានការចង្អុលបង្ហាញផ្សេង ការិយាល័យមេធាវី Bun & Associates ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៃអត្ថបទនេះ។ ប្រសិនបើអ្នកផលិតឡើងវិញ ឬប្រើអត្ថបទនេះ ឬផ្នែកណាមួយនៃអត្ថបទនៅក្នុងផ្លូវណាមួយនោះ វាគឺជាការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកក្នុងការទទួលបានការយល់ព្រមសម្រាប់ការប្រើប្រាស់តាមការចាំបាច់ ។

អំពីអ្នកនិពន្ធ ING Sophealeak និង Charles Amar ជាមេធាវីនៅការិយាល័យមេធាវី Bun & Associates ធ្វើការផ្ដល់ប្រឹក្សាដល់អតិថិជនក្នុងស្រុក និងបរទេស ដែលកំពុងស្វែងរកដំបូន្មានពីអ្នកជំនាញ និងដំណោះស្រាយថ្មីៗក្នុងការដោះស្រាយប្រតិបត្តិការសំខាន់ៗ និងស្មុគស្មាញពាក់ព័ន្ធនឹងអចលនទ្រព្យដើម និងអចលនទ្រព្យដែលធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍។ ការងាររបស់ពួកគេរួមមានការផ្តល់យោបល់លើបញ្ហាទាំងអស់ដែលទាក់ទងទៅនឹងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ការសាងសង់ និងការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសកម្ម។ ក្រុមការងារផ្នែកអចលនទ្រព្យរបស់យើងក៏មានជំនាញ និងបទពិសោធក្នុងការផ្តល់យោបល់ដល់អតិថិជនលើបញ្ហាដែលទាក់ទងទៅនឹងសម្បទានដីសេដ្ឋកិច្ច តំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស វិស័យកសិកម្ម បរិស្ថាន និងការរុករករ៉ែផងដែរ។

សម្រាប់ព័ត៌មានបន្ថែមសូមទាក់ទងមកយើងនៅ ៖ Bun & Associates
ផ្ទះលេខ ២៩ ផ្លូវ ២៩៤ ភ្នំពេញ ប្រទេសកម្ពុជា ប្រអប់សំបុត្រលេខ ២៣២៦
T: +855 23 999 567
F : +855 23 999 566
E: ing@bun-associates.com
amar@bun-associates.com
www.bun-associates.com

ការប្រែសម្រួលជាភាសាខ្មែរ៖
អត្ថបទខាងលើត្រូវបានបកប្រែ ឬប្រែសម្រួលមិនផ្លូវការជាភាសាខ្មែរ ដោយទស្សនាវដ្តីសំណង់ និងអចលនទ្រព្យ ចេញពីអត្ថបទដើមរបស់អ្នកនិពន្ជាភាសាអង់គ្លេសធ។ រាល់កំហុសឆ្គងលើការបកប្រែ ឬប្រែសម្រួលជាភាសាខ្មែរ ត្រូវយោងខ្លឹមសារ ពាក្យពេជន៍ និងអត្ថន័យដើមជាភាសាអង់គ្លេស។

• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ
• ចំណេះដឹង និង បទពិសោធន៍
• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ
• ចំណេះដឹង និង បទពិសោធន៍