ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃខុនដូចាស់ និងខុនដូថ្មី
អតិថិជនបរទេសដែលទិញខុនដូនៅភ្នំពេញមានការភ្ញាក់ផ្អើលចំពោះតម្លៃនៃគម្រោងអគារខុនដូទើបចាប់ផ្តើមថ្មីៗ មានតម្លៃខុសគ្នាខ្លាំងជាងអគារខុនដូដែលបានសាងសង់រួចរាល់កាលពីបី ឬប្រាំឆ្នាំមុនដែលស្ថិតនៅលើទីតាំងតែមួយ។
គម្រោងខុនដូនៅភ្នំពេញ មិនមែនមានតែទីតាំងល្អដែលធ្វើឲ្យតម្លៃកើនឡើងនោះទេ នៅមានកត្តាសំខាន់ៗមួយចំនួនទៀតដូចជាអាយុកាល ការរចនា ព័ត៌មានលម្អិតនៃអគារ និងបៀបនៃការគ្រប់គ្រង និងថែរក្សានៃអគារនោះផងដែរ។
ជាឧទារហណ៍ អគារខុនដូ De Castle ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់បឹងកេងកង១ ដែលធ្លាប់ជាអគារខុនដូដែលមានគុណភាពល្អជាងគេនៅភ្នំពេញ ហើយអាចលក់ក្នុងតម្លៃ ២.០០០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ក៏ប៉ុន្តែ នៅពេលដែលអគារខុសដូខ្ពស់ៗជាច្រើន ដែលទើបតែបើកដំណើរការនាពេលថ្មីៗ ស្ថិតនៅបឹងកេងកង១ តួយ៉ាងដូចជាអគារខុនដូ Platinium Bay អាចលក់បានប្រមាណជាង ២.៣០០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ បើនិយាយពីទីតាំងនៅកោះពេជ្រឯណោះវិញ តម្លៃមធ្យមចំពោះខុនដូមួយចំនួនមានតម្លៃចន្លោះពី ៣.០០០ ទៅ ៣.៥០០ ដុល្លារអាមេរិកកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។
មានហេតុផលមួយចំនួន ចំពោះគម្លាតនៃតម្លៃរវាងអគារខុនដូចាស់ និងអគារខុនដូថ្មី។ ទី១ ដោយសារតែចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់អ្នកទិញ ដែលមានគម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនក្នុងការជ្រើសរើស។ ស្រដៀងទៅនឹងស្ថានភាពក្នុងប្រទេសថៃដែរ អ្នកទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា មានភាពស្ទាក់ស្ទើរចំពោះអចលនទ្រព្យណាដែលមានអ្នកកាន់កាប់ពីមុន ហើយផ្នត់គំនិតនេះនៅតែបន្តដោយមិនមានការផ្លាស់ប្តូរ ហើយរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន អតិថិជនក្នុងស្រុកតិចតួចណាស់ ដែលសម្រេចចិត្តទិញបន្ទប់ខុនដូ ដែលមានអ្នកកាន់កាប់ពីមុន។ នៅក្នុងទីផ្សារខុនដូ មានបន្ទប់នៃខុនដូតិចតូចប៉ុណ្ណោះ ដែលលក់ដោយអតិថិជនជាបុគ្គលក្រោយពីគម្រោងនោះសាងសង់រួច។ នៅកម្ពុជា មានអតិថិជនជាច្រើនដែលយល់ព្រមក្នុងការទិញអំឡុងពេលគម្រោងកំពុងសាងសង់ និងមុនគម្រោងមិនទាន់សាងសង់ ហើយអ្នកទិញមួយចំនួនទៀត ចូលចិត្តទិញអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីគម្រោងសាងសង់រួច រឺក៏លក់ចេញវិញមុនគម្រោងបញ្ចប់ការសាងសង់។
“បើសិនជាតម្លៃនៃយូនីតខុនដូថ្មីលើសពី ៥០ភាគរយនៃតម្លៃយូនីតខុនដូចាស់ ខ្ញុំនឹងទិញយូនីតខុនដូចាស់់វិញ។ ប៉ុន្តែ បើសិនជាតម្លៃនោះលើសត្រឹមតែ ២០ ទៅ៣០ភាគរយ នៃតម្លៃខុនដូចាស់ ខ្ញុំសុខចិត្តជ្រើសរើសយូនីតខុនដូថ្មីវិញ”។ នេះបើតាមប្រសាសន៍របស់លោក ចាន់ ម្លប់សុខា នៃក្រុមហ៊ុនមេធាវីសុខា។
យ៉ាងណាមិញលោក ងួន ឆាយលាង CEO នៃក្រុមហ៊ុន Ratanaka Realty មានទស្សន:ផ្សេងគ្នាចំពោះការទិញយូនីតខុនដូចាស់។ លោកថា៖ “ខ្ញុំនឹងមិនទិញខុនដូចាស់ទេ បើទោះជាតម្លៃវាថោកជាងក៏ដោយ មូលហេតុដោយសារតែតម្លៃនៃការរ៉ាប់រងលើការថែទាំនឹងកើនឡើងខ្ពស់នាពេលអនាគត ដែលខ្ញុំមិនចង់ចំណាយលើវា”។
ម្យ៉ាងវិញទៀត តម្លៃដីនៅភ្នំពេញដែលមានទីតាំងល្អនៅតែបន្តកើនឡើង ហើយកើនឡើងខ្ពស់ខ្លាំងដោយគ្មានសញ្ញាធា្លក់ចុះ។ ទីតាំងនៃតំបន់អភិវឌ្ឍលំនៅឋានកាន់តែខ្សត់ខ្សោយទៅៗ ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់បឹងកេងកង១ កោះពេជ្រ និងវត្តភ្នំ។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃដី ប្រសើរជាងការកើនឡើងតម្លៃក្នុងការសាងសង់ រឺហេតុផលដ៏ធំមួយទៀតគឺកម្រិតនៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃនៃអគារខុនដូទើបតែចាប់ផ្តើមថ្មីៗមានការកើនឡើង។
នៅមានហេតុផលផ្សេងទៀតដែលធ្វើឲ្យប្រភេទអចលនទ្រព្យចាស់ៗ មិនសូវមានប្រជាប្រិយភាព ហើយលក់បានក្នុងតម្លៃទាប ជាពិសេសគឺផ្ទះសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្ម (shop house)។ ជាឧទាហរណ៍ បញ្ហានៃការរចនា ការរៀបចំប្លង់មិនបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ សសរស្តម្ភនៅកណ្តាលបន្ទប់ធ្វើឲ្យមិនមានចន្លោះគ្រប់គ្រាន់ ដែលធ្វើឲ្យអ្នកទិញមានចិត្តរារែក។ ចំណុចអវិជ្ជមានផ្សេងទៀត ចំពោះអគារចាស់ និងអគារថ្មី ចំពោះអគារចាស់មានកម្ពស់ពិដានស្តើង ពោលគឺអគារខ្លះមានកម្ពស់ពិដានទាប ២,២ ទៅ ២,៥ម៉ែត្រ ខណៈដែលភាគច្រើននៃអគារខុនដូដែលទើបតែបើកដំណើរការថ្មីៗ និងប្រភេទផ្ទះអាជីវកម្មមានកម្រាស់ពិដាន ៣ម៉ែត្រ ឬខ្ពស់ខ្ពស់ជាងនេះ។
ដោយសាតែតម្លៃនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍលំនៅលឋានថ្មីៗបន្តកើនឡើង ខណៈដែលតម្លៃដីក៏កើនឡើងដែរ ហេតុដូច្នេះហើយតម្លៃនៃការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានថ្មីៗស្ថិតនៅទីតាំងល្អ ហាក់មានភាគរយតិចតួចណាស់ដែលថាតម្លៃនឹងថយចុះ។ អគារដែលស្ថិតលើទីតាំងល្អ មានការរចនាល្អដោយមានផ្លូវចេញចូលស្រួល មានការរៀបចំប្លង់បានត្រឹមត្រូវ ហើយមានការគ្រប់គ្រងល្អ ទើបអាចទាក់ទាញអ្នកទិញបាន។ ចំពោះអគារដែលមិនមានចំណុចខាងលើនេះមានតម្លៃកើនឡើងតិចតួចណាស់ ហើយតម្រូវការក៏ទាបដែរ។
យ៉ាងណាក៏ដោយ វាពិតជាមិនអាចទៅរួចក្នុងការបង្កើនតម្លៃចំពោះអគារដែលមានអាយុកាលជាង២០ឆ្នាំ។ ភាពទាក់ទាញនិងលទ្ធភាពនៃតម្លៃកើនឡើងសម្រាប់អគារចាស់ៗ គឺត្រូវពឹងផ្អែកលើកត្តាមួយចំនួនដូចជា ការរចនា និងការថែទាំជាដើម។
ពេលដែលនិយាយពីការអភិវឌ្ឍន៍ ភ្នំពេញជាទីផ្សារសេរី។ ក៏ប៉ុន្តែ កង្វះខាតនៃច្បាប់ក្នុងការគ្រប់គ្រង និងបទបញ្ញតិ្តផ្សេងៗធ្វើឲ្យបញ្ហាដូចពេលបច្ចុប្បន្នអីចឹង ហេតុដូច្នេះហើយ អាជ្ញាធរគួរតែគ្រប់គ្រងនូវប្រភេទអចលនទ្រព្យណាដែលអាចសាងសង់បាននៃការកំណត់ទំហំដី និងការកំណត់ទំហំនៃការសាងសង់អចលនទ្រព្យនោះ។ បណ្តាទីក្រុងមួយចំនួនដូចជា ទីក្រុងហុងកុង សិង្ហបុរី មានការគ្រប់គ្រងយ៉ាងហ្មត់ចត់ចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យនេះ ដែលរដ្ឋាភិបាលបានព្យាយមគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយការគ្រប់គ្រងលើការផ្គត់ផ្គង់ បើទោះជាមានបទបញ្ញត្តិច្បាប់ក្នុងការគ្រប់គ្រងកំណត់ដីធ្លី និងការគ្រប់នៃការសាងសង់។
ទីក្រុងភ្នំពេញ មានការសាងសង់លំនៅឋានច្រើនជាងទីក្រុងបាងកកក្នុងឆ្នាំ២០១៦ ដែលជាទីក្រុងមានមនុស្សរស់នៅជាង១០លាននាក់។ បន្ទាប់ពីរឹតបន្តឹងលើការផ្គត់ផ្គត់ ធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើង ដែលធ្វើឲ្យភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃខុនដូចាស់ និងខុនដូថ្មីថយមកដល់ចំណុចអប្បបរមា។
ជារួម នៅពេលដែលខុនដូចាស់ និងខុនដូថ្មីមានគម្លាតនៃតម្លៃខុសគ្នាឆ្ញាយ ទើបធ្វើឲ្យអ្នកទិញមកមើលលើការទិញខុនដូចាស់៕
- Video Advertisement -
English 
ខ្មែរ 
