ការវិនិយោគលើការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធ (Strata Title Office) និងអគារខុនដូលំនៅឋាន

• 4 ខែ​សីហា 2018
• ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
• 10 មើល

នៅកម្ពុជា គំនិតនៃការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធ (Strata Title Office) ដែលចំណែកឯកជនក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធអាចត្រូវបានលក់ចេញនោះ មិនទាន់មានការពេញនិយមពីសំណាកអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយ ឬវិនិយោគិននៅឡើយទេ។ រហូតមកដល់ពេលថ្មីៗនេះ គេស្ទើរតែមិនឃើញមានការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធត្រូវបានដាក់លក់នៅភ្នំពេញ។ ដោយឡែក ទីផ្សារខុនដូលំនៅដ្ឋាននៅភ្នំពេញបានរីកលូតលាស់យ៉ាងឆាប់រហ័សនៅក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។

ការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធ មានត្រឹមតែប៉ុន្មានភាគរយប៉ុណ្ណោះនៅក្នុងចំណោមអគារការិយាល័យទំនើបនៅភ្នំពេញ។ ការជួលការិយាល័យបាននៅទ្រឹងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ និងចំនួនដែលបានជួលមានតិចជាងពាក់កណ្តាលនៃចំនួនការិយាល័យសរុបនៅទីតាំងក្រៅតំបន់ពាណិជ្ជកម្មកណ្តាល (CBD)។ ការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិស្ទើរតែទាំងអស់ដែលមានលំដាប់ A ឬលំដាប់ B គឺស្ថិតនៅឆ្ងាយពីតំបន់ពាណិជ្ជកម្មកណ្តាល (CBD) ។

ជាទូទៅ កម្រិតនៃការកាន់កាប់ ឬការជួលនូវយូនីតការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ គឺទាបជាងអគារឯកកម្មសិទ្ធិ។ នេះក៏ព្រោះតែអ្នកជួល ជាពិសេសក្រុមហ៊ុនពហុជាតិ ចូលចិត្តចចារជាមួយម្ចាស់កម្មសិទ្ធិតែម្នាក់ជាងចចារជាមួយម្ចាស់កម្មសិទ្ធិច្រើននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ព្រោះអាចផ្តល់នូវភាពបត់បែនបានច្រើនជាង ហើយជាញឹកញាប់រចនាសម្ព័ន្ធអគារឯកកម្មសិទ្ធិផ្តល់ផលជាទីគាប់ចិត្ត។

យើងកត់សម្គាល់ឃើញថា និន្នាការនៃតម្រូវការការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិពីអ្នកទិញចុងក្រោយនៅមានកម្រិត។ ក្រុមហ៊ុនពហុជាតិ មានទំនោរចូលចិត្តជួលជាជាងធ្វើជាម្ចាស់លើការិយាល័យ ដើម្បីឲ្យដើមទុនរបស់ក្រុមហ៊ុនត្រូវបានប្រើប្រាស់នៅក្នុងអាជីវកម្មស្នូលរបស់ក្រុមហ៊ុន មិនមែននៅក្នុងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យនោះទេ។ ការជួលការិយាល័យអាចឲ្យអ្នកជួលទាំងនេះមានភាពបត់បែនដើម្បីពង្រីក ឬចុះកិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលខ្លីដល់រយៈពេលមធ្យម​។

សម្រាប់ក្រុមហ៊ុន និងអាជីវកម្មក្នុងស្រុក ពួកគេក៏ចង់បានភាពបត់បែនក្នុងការជួលផងដែរ។ ក្រុមហ៊ុនកម្ពុជាធំៗភាគច្រើនចង់បានកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យ ឬ អាគារទាំងមូលជាជាងគ្រាន់តែម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើការិយាល័យប៉ុន្មានជាន់នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ។ លោកស្រី ចាន់ ម្លប់សុខា បានពន្យល់ថា «ក្រុមហ៊ុនភាគច្រើនចង់បានភាពបត់បែននៅពេលជួលឬធ្វើជាម្ចាស់ការិយាល័យព្រោះថាសេដ្ឋកិច្ចនិងទីផ្សារមានថាមវ័ន្តនាពេលសព្វថ្ងៃ។ ក្រុមហ៊ុនជាច្រើនព្យាករណ៍ថាអាជីវកម្មរបស់ពួកគេនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ ដូច្នេះតម្រូវការទំហំការិយាល័យរបស់ពួកគេក៏នឹងផ្លាស់ប្តូរផងដែរ»។

ដោយសារកំណើននៃការជួលការិយាល័យមានកម្រិតទាបជាងការរំពឹងទុក ការកាន់កាប់មានកម្រិតទាប ហើយតម្រូវការទិញពីអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយនៅមានកម្រិត ដូច្នេះហើយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានសម្រេចចិត្តមិនសាងសង់ការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិថ្មីទៀតទេ។ សម្រាប់អ្នកទិញដែលមានស្រាប់ ពួកគេក៏មានការព្រួយបារម្ភអំពីសកម្មភាពលក់បន្តដែលនៅមានកម្រិតសម្រាប់ការិយាល័យប្រភេទនេះផងដែរ។ ជាមួយនិងចំនួនអគារបច្ចុប្បន្នដែលមាននៅលើទីផ្សារ សកម្មភាពលក់បន្តគឺមានតិចតួច ហើយការកើនឡើងនៃតម្លៃជួលនៅមានកម្រិត សូម្បីតែអគារការិយាល័យដែលមានគុណភាពល្អប្រសើរ និងស្ថិតក្នុងទីតាំងល្អ។

ជាមួយនិងបរិមាណការិយាល័យនៅទំនេរប្រមាណ ១៥ ទៅ ២០ភាគរយ អ្នកជួលនឹងមានជម្រើសច្រើន ហើយក្រុមហ៊ុនដែលមានថវិកាតិចក៏អាចទទួលបានជម្រើសច្រើននៅក្នុងទីផ្សារដើម្បីរកជួលការិយាល័យផងដែរ។

ចុងក្រោយ ផលចំណេញសរុបពីអគារការិយាល័យអាចនឹងពិបាកជាងផលពីការជួលខុនដូលំនៅដ្ឋាន ប៉ុន្តែវាមានស្ថិរភាពជាង ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរអ្នកជួលមានតិចតួច ព្រោះភាគច្រើនគេប្រើកិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែងសម្រាប់ការជួលអគារការិយាលយ ហើយគេក៏មិនចាំបាច់ចំណាយច្រើនទៅលើភ្នាក់ងារដើម្បីស្វែងរកអ្នកជួលថ្មីដែរ។

លោក ងួន ឆាយលាង អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Pointer បានលើកឡើងថា «ខ្ញុំមិនខ្វល់ថាត្រូវវិនិយោគលើអគារស្នាក់នៅ ឬការិយាល័យនោះទេ – ពោលគឺអាស្រ័យលើអចលនទ្រព្យនិងទីតាំង។ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យទាំងនោះស្ថិតនៅក្នុងទីតាំងដ៏ល្អហើយអាចទទួលផលមកវិញល្អ ខ្ញុំនឹងវិនិយោគដោយមិនប្រកាន់ថាជាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន ឬអគារការិយាល័យនោះទេ។»

ដើម្បីគ្រប់គ្រងការវិនិយោគលើការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យនេះត្រូវដឹងថាបរិក្ខារមួយចំនួនត្រូវការការថែទាំជាប្រចាំ ឧទាហរណ៍ ម៉ាស៊ីនត្រជាក់។ នៅពេលឈប់ជួល អ្នកជួលការិយាល័យត្រូវទទួលខុសត្រូវធ្វើឲ្យការិយាល័យមានលក្ខណៈដូចដើមដូចស្ថានភាពមុនពេលប្រគល់អចលនទ្រព្យឲ្យអ្នកជួលកាន់កាប់។ ដូច្នេះហើយ សម្រាប់អគារការិយាល័យគេចំណាយថវិកាក្នុងការតុបតែងលម្អឡើងវិញអស់តិចជាងសម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន។

ទោះជាយ៉ាងណា តម្លៃការិយាល័យចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិនៅភ្នំពេញជាទូទៅខ្ពស់ជាងការចំណាយលើការសាងសង់ថ្មី ហើយជាទូទៅមានតម្លៃថ្លៃជាងខុនដូលំនៅដ្ឋានដែលនៅក្បែរៗ។ ក្នុងរយៈពេលវែង ខ្ញុំជឿថាតម្លៃនៃអគារដែលមានគុណភាពខ្ពស់ និងការថែទាំល្អអាចទាក់ទាញអ្នកជួលបាន ហើយនេះអាចជាឱកាសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដើម្បីទទួលបានផលចំណេញ។

• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ
• ច្បាប់ និងបញ្ញាត្តិ