ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងប្រសើរឡើងពេលណា? ចម្លើយគឺ…

• 23 ខែ​កញ្ញា 2023
• Uncategorized @km
• 12 មើល

ចាប់ពីឆ្នាំ ២០១៩ មក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាបានដាំក្បាលចុះជាបន្តបន្ទាប់ ខណៈអ្នកប្រឡូកក្នុងទីផ្សារភាគច្រើនកំពុងរង់ចាំឱ្យទីផ្សារត្រឡប់មកប្រសើរឡើងវិញ ព្រមទាំងបានចោតជាសំណួរជាច្រើន ដូចជា តើទីផ្សារមួយនេះនឹងប្រសើរឡើងវិញឬទេ នៅពេលណា? តើទីផ្សារបច្ចុប្បន្នកំពុងស្ថិតនៅចំនុចណា ដល់បាតឬនៅ ឬក៏កំពុងតែប្រសើរឡើង? ឬសគល់នៃបញ្ហាអចលនទ្រព្យកម្ពុជាគឺជាអ្វី?  គួរបត់បែនខ្លួនរបៀបណា? តើអ្នកអភិវឌ្ឍ និងអ្នកទិញគួរធ្វើដូចម្តេច?

ចម្លើយបែបសរុបសេចក្ដីពីអ្នកវិភាគទាំងក្នុង និងក្រៅប្រទេស គឺទីផ្សារនឹងមិនអាចត្រឡប់មកប្រសើរវិញនោះទេ បើគ្រប់គ្នានៅតែរង់ចាំ ហើយមិនធ្វើអ្វីដែលថ្មី និងមិនព្រមផ្លាស់ប្ដូរខ្លួន។

ដើម្បីអាចបកស្រាយរាល់ចម្ងល់ទាំងអស់ខាងលើ យើងត្រូវសិក្សាពីឬសគល់នៃបញ្ហាអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាជាមុនសិន។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia ឬសគល់សំខាន់បំផុតនៃបញ្ហានៅពេលនេះ គឺគ្មានតម្រូវការ ព្រោះអលចនទ្រព្យភាគច្រើនពិសេសខុនដូ ត្រូវបានសាងសង់ដោយរំពឹងខ្ពស់ពីលំហូរវិនិយោគិនបរទេស ពិសេសគឺមកពីចិន។  ប៉ុន្តែបញ្ហាកូវីដ និងសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក បានបញ្ឈប់លំហូរទាំងនោះសឹងតែទាំងស្រុង។

សំនួរដ៏ពេញនិយមបំផុតមួយទៀតនោះគឺ តើវិនិយោគិនបរទេសនឹងត្រឡប់ពេលណា?   ប៉ុន្តែជាក់ស្ដែង គួរតែសួរថាគេវិញថាតើពួកគេនឹងត្រឡប់មកវិញឬទេ? ក្រោយវិបត្តិ… វិនិយោគិនបរទេសទំាងនោះ ពិសេសចិននឹងប្រយ័ត្នប្រយែងជាងមុន ក្នុងការវិនិយោគ ខណៈពេលនេះសេដ្ឋកិច្ចចិនក៏កំពុងតែជួបបញ្ហាយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរផងដែរ ដូច្នេះការរង់ចាំឱ្យពួកវិនិយោគិនចិនត្រឡប់មកគឺត្រូវការពេលយូរដែលពិបាកនឹងកំណត់ឱ្យបានច្បាស់ថាពេលណាណាស់។

ងាកមកមើល ទីផ្សារក្នុងស្រុកវិញ ការផ្គត់ផ្គង់ច្រើនហួសតម្រូវការ ខណៈតម្លៃលក់គឺហួសពីសមត្ថភាពទិញរបស់ប្រជាជនក្នុងស្រុក។ ការថមថយនៃសេដ្ឋកិច្ច បានធ្វើឱ្យមនុស្សមិនសូវមានប្រាក់កាសចាយវាយ ចំណាយចាយវាយក្នុងសង្គមមានកម្រិតទាប ចរន្តសេដ្ឋកិច្ចក៏នឹងថមថយទៅតាមនោះដែរ ដែលនេះនឹងប៉ះលើគ្រប់វិស័យ និងធ្វើឱ្យសេដ្ឋកិច្ចកាន់តែរងសម្ពាធ។ ក្នុងស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចបែបនេះ តើមានមនុស្សប៉ុន្មានភាគរយដែលមានថវិកាគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ ពិសេសផ្ទះ និងដីធ្លី។

បើយោងតាមការវិភាគរបស់នាយកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Sena Development ដែលជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យខ្នាតយក្សនៅប្រទេសថៃ DR. KESSARA THANYALAKPARK បានលើកឡើងថាមនុស្សជំនាន់ក្រោយ នៅប្រទេសថៃ ក៏ដូចជាប្រទេសនៅអាស៊ីអាគ្នេយ៍ បានផ្លាស់ប្ដូរទំលាប់និងផ្នត់គំនិតកន្លងមក ដែលថាត្រូវតែមានផ្ទះ ឬក៏ជឿថាផ្ទះជាទ្រព្យសំខាន់បំផុតនោះ គឺមិនពិតទៀតទេសម្រាប់មនុស្សជំនាន់ក្រោយ។ ព្រោះពួកគេផ្ដោតលើការប្រើជីវិតដែលងាយស្រួល និងមានសេចក្ដីសុខ ដោយមិនសូវខ្វល់ពីអចលនទ្រព្យទៀតនោះទេ។ លើសពីនេះ ចំណូលរបស់ពួកគេក៏មិនខ្ពស់ខ្លាំងដែរ ដែលនេះជាការពិបាកក្នុងការទិញផ្ទះ ខណៈកម្ចីពីធនាគារក៏ត្រូវបានរឹតបន្ដឹងជាងមុនដែរ។​

ជាមួយនឹងមូលហេតុដូចបានរៀបរាប់ខាងលើនេះ ទើបធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាពិសេសខុនដូ នឹងបន្ដរងសម្ពាធកាន់តែខ្លាំង ខណៈបូរីដែលកសាងច្រើនឡើងៗ ក៏នឹងទទួលរងសម្ពាធឆាប់ៗផងដែរ។ លើសពីនេះ Secondary Market ឬ ហៅថាផ្ទះដែលលក់ពីម្ចាស់ដំបូងទៅម្ចាស់ទី២ នឹងរងសម្ពាធធ្ងន់ជាងគេ ពោលគឺពិបាកនឹងលក់ចេញណាស់ ព្រោះមានផ្ទះសង់ថ្មីៗជាច្រើនកំពុងលេចរូបរាងឡើង។ នេះបើយោងតាម នាយករងក្រុមហ៊ុនCBRE Cambodia អ្នកស្រី គីម គិនកេសា។

ផ្សារទំនើប និងការិយាល័យក៏ដូចគ្នា បញ្ហាសំខាន់បំផុតគឺការផ្គត់ផ្គង់ដែលលើសពីតម្រូវការជាក់ស្ដែង របស់ប្រជាជនក្នុងស្រុក និងកង្វះលំហូរក្រុមហ៊ុនធំៗដែលមកបង្កើតនៅកម្ពុជា។

ទាំងនេះជាចម្លើយ ដែលអាចបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានៅមិនទាន់ធ្លាក់ដល់បាតនៅឡើយទេ ពោលគឺនឹងត្រូវធ្លាក់បន្ដទៀត។ ពិសេសជាងនេះទៀតនោះគឺ ទីផ្សារនឹងមិនប្រសើរឡើងនោះទេ បើយើងមិនធ្វើអ្វីមួយដែលថ្មី ឬចេញគោលនយោបាយមួយដែលថ្មី។ នេះគឺសំដៅដល់ទាំងវិស័យឯកជន និងវិស័យរដ្ឋ។

បើយោងតាម លោក Marc Townsend ប្រធានក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia បានបង្ហាញពីដំណោះស្រាយខ្លះៗគឺ យើងត្រូវការផ្លាស់ប្ដូរ ខណៈប្រទេសជិតខាង ដូចជាថៃ និងវៀតណាម គេបាននិងកំពុងផ្លាស់ប្ដូរ ជាបណ្ដើរៗហើយ។​ ឧទាហរណ៍ វៀតណាម ផ្ដោតលើការទាក់ទាញ ក្រុមហ៊ុនខ្នាតយក្សឱ្យមកវិនិយោគ តាមរយៈការកែសម្រួលច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិផ្សេងៗ ខណៈតម្លៃដឹកជញ្ជូន និងថ្លៃពលកម្មនៅប្រទេសវៀតណាមគឺនៅទាប។  ការទាក់ទាញក្រុមហ៊ុនខ្នាតយក្សស្រដៀងៗនឹង Samsung ឱ្យមកបង្កើតមូលដ្ឋានផលិតនៅប្រទេសវៀតណាម។ ទាំងអស់់នេះគឺជាអ្វីដែលកម្ពុជាគួរតែរៀនសូត្រសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរខ្លួនឱ្យត្រូវតាមបរិបទថ្មី។

ដើម្បីសម្រេចបាននូវគម្រោងនេះ គឺរំពឹងច្រើនលើគោលនយោបាយថ្មីៗ និងតម្លាភាពរបស់រដ្ឋាភិបាល ដែលជួយបង្កើននូវទំនុកចិត្តដល់វិនិយោគិន។ លំហូរវិនិយោគិនខ្នាតធំបែបនេះនឹងជះឥទ្ធិពលជាវិជ្ជមានដល់សេដ្ឋកិច្ច និងវិស័យអចលនទ្រព្យ តាមរយៈការទិញលក់ដីធ្លី ការជួលការិយាល័យ សំណង់រោងចក្រ ការបង្កើតការងារ វិស័យដឹកជញ្ជូន និងពន្ធជាដើម។ សកម្មភាពទាំងនេះ នឹងជួយជំរុញឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យដូចជាផ្ទះ ខុនដូ អគារពាណិជ្ជកម្ម អគារការិយាល័យ និងដីធ្លី មានសន្ទុះជាងមុន។

ក្នុងអំឡុងពេលនេះ ការជំរុញវិស័យទេសចរក៏ជាគន្លឹះដ៏សំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបែប Retail ឬផ្សារទំនើបផងដែរ។  អ្វីដែលរដ្ឋាភិបាលអាចជួយបានគឺ ការបញ្ចុះតម្លៃជើងយន្តហោះតាមរយៈការបញ្ចុះតម្លៃព្រលានដែលជាការសម្រួលដល់ក្រុមហ៊ុនយន្តហោះ ការបង្កើតទីតាំងកំសាន្ដថ្មីៗ ការបញ្ចុះពន្ធ ការលើកលែងវីសា និង ការផ្ដល់ជំនឿទុកចិត្តដល់វិនិយោគិនសម្រាប់វិស័យទេសចរណ៍។ ឧទាហរណ៍ ម៉ាឡេស៊ី ជាប្រទេសដែលគ្មានអំណោយផលលើតំបន់កំសាន្ដបែបធម្មជាតិ និងវប្បធម៌ច្រើនដូចកម្ពុជានោះទេ  ប៉ុន្តែគេបានផ្លាស់ប្ដូរខ្លួនឱ្យក្លាយជាទីតាំងដែលភ្ញៀវទេសចរចូលចិត្តទៅទិញទំនិញនៅក្នុងផ្សារទំនើបមានផាសុកភាព និងមានប្រេនទំនិញច្រើនមុខ ច្រើនបែប ខណៈដែលតម្លៃនៃការហោះចេញចូលប្រទេសម៉ាឡេស៊ីក៏នៅទាបផងដែរ។

រីឯប្រទេសថៃវិញ រដ្ឋាភិបាលថ្មីបានប្រកាសពីការលើកលែងតម្រូវការទិដ្ឋាការសម្រាប់អ្នកទេសចរដែលមកពីប្រទេសចិន និងឥណ្ឌ ដែលនេះជាយុទ្ធសាស្រ្តដើម្បីទាក់ទាញភ្ញៀវទេសចរអន្តរជាតិឱ្យចូលមកប្រទេសខ្លួនឱ្យបានច្រើនបំផុតតាមដែលអាចធ្វើបាន។ (អានបន្ថែម)

ដំណោះស្រាយសំខាន់មួយទៀត គឺពឹងផ្អែកលើវិស័យឯកជន ពោលគឺការច្នៃអចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់ឱ្យក្លាយទៅជាអ្វីផ្សេង ដែលសមស្របទៅនឹងតម្រូវការជាក់ស្ដែង។ ឧទាហរណ៍ ប្រែក្លាយខុនដូដែលនៅសល់ ធ្វើជាសណ្ឋាគារបែបតម្លៃសមរម្យសម្រាប់ភ្ញៀវទេសចរ ច្នៃអចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់ទៅជាមណ្ឌលមើលថែមនុស្សចាស់ជរា ផ្លាស់ប្តូរបូរី ឬខុនដូដែលមានស្រាប់ឱ្យក្លាយជាគម្រោងបៃតងដោយប្រើថាមពលកកើតឡើងវិញ ឬក៏ច្នៃអចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់ទាំងនោះឱ្យទៅជាផ្ទះជួលតម្លៃសមរម្យ​ ជាដើម។ល។

លើសពីនេះ ការងាកទៅរកអាជីវកម្មអមផ្សេងៗ ដើម្បីយឹតយោងអាជីវកម្មស្នូល និងការងាកទៅរកអាជីវកម្មថ្មីៗក៏ជាដំណោះស្រាយដ៏ល្អមួយសម្រាប់អ្នកប្រឡូកក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ផងដែរ។ វិស័យដែលមានសក្ដានុពលមានដូចជា កសិកម្ម ថាមពលបៃតង និងបច្ចេកវិទ្យា ជាដើម។

ឧទាហរណ៍ ក្រុមហ៊ុន Sena Development   របស់ប្រទេសថៃ ដែលជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យខ្នាតយក្សរបស់ថៃបានផ្លាស់ប្ដូររួចហើយ ពោលគឺគេបានប្រកាសខ្លួនទៅជា the essential lifelong trusting partner ពោលគឺក្រុមហ៊ុនដែលផ្ដល់សេវាកម្មពេញលេញទាក់ទងអចលនទ្រព្យបែបគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ ដោយផ្ដោតលើតម្រូវការជាក់ស្ដែងតាមវ័យ និងចំណូលរបស់មនុស្សម្នាក់ៗ។

ក្រៅពីជាអ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ Sena Development   កំពុងផ្ដល់សេវាផ្សេងៗ ដូចជា សេវាផ្ដល់កម្ចីទិញផ្ទះដោយមិនរំពឹងធនាគារ សេវាទទួលទិញផ្ទះSecondary និងរកលំនៅដ្ឋានបែបថ្មីដែលស័ក្ដិសមនឹងតម្រូវការ សេវាជួលលំនៅដ្ឋានដែលស័ក្ដិសមនឹងវ័យព្រមទាំងចំណូលរបស់ពួកគេ សេវាកម្មគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ផ្ទះមនុស្សចាស់ជរាដែលសមស្របតាមតម្រូវការរបស់មនុស្សម្នាក់ៗ សេវារៀបបចំកែលំអរតុបតែងផ្ទះ រៀបចំគ្រឿងសង្ហារិម សេវាផ្ទះបៃតង ផ្ទះឆ្លាតវៃ ការផ្ដល់យោបល់គ្រប់រឿងទាក់ទងនិងអចលនទ្រព្យ និងអាជីវកម្មថ្មីៗដូចជា ថាមពលកកើតឡើញវិញ ការទិញលក់ដីដើម្បីដាំព្រៃឈើលក់ជាឥណទានកាបូន ការទិញលក់ដីដើម្បីជួលជាឃ្លាំង និងការត្រៀមខ្លួនក្រឡូកក្នុងវិស័យ​​​EV ជាដើម។ ទាំងនេះសុទ្ធសឹងតែជាអ្វីដែលកម្ពុជាអាចរៀនសូត្របាន។

 

• Analysis