ភាពនៅទ្រឹងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ អាចបង្កហានិភ័យដល់វិស័យហិរញ្ញវត្ថុ និងសេដ្ឋកិច្ច

• ១៥ ឧសភា ២០២៣
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 1522 មើល

ក្រោយវិបត្តិកូវីដ១៩ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានៅតែបន្តរងសម្ពាធមិនស្រាកស្រាន។ ការងើបឡើងវិញដ៏យឺតនេះ មិនគ្រាន់តែជាបញ្ហារបស់អ្នកប្រឡូកក្នុងទីផ្សារនោះទេ ប៉ុន្តែ បើស្ថានភាពនេះនៅតែបន្ដ វាជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់វិស័យហិរញ្ញវត្ថុ និងសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាទាំងមូល។

របាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ធនាគារពិភពលោកបានឱ្យដឹងថា ស្ថានភាពវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យកម្ពុជា នៅមិនទាន់ងើបឡើងវិញទេ ហើយក៏មិនដឹងថានឹងត្រឡប់មកប្រសើរនៅពេលណាដែរ។

បញ្ហាចំបងដែលកំពុងកើតមានក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា គឺការផ្គត់ផ្គង់ច្រើនលើសតម្រូវការ និងកង្វះលំហូរអ្នកទិញពីក្រៅស្រុក។ លើសពីនេះ វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច សង្រ្គាមរុស្សី និងអតិបរណា ក៏ដាក់សម្ពាធលើអ្នកទិញក្នុងស្រុកផងដែរ ដែលធ្វើឱ្យសកម្មភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យស្ទើរតែគ្មានសកម្មភាព។

ប៉ុន្តែហានិភ័យសំខាន់បំផុត ដែលធនាគារពិភពលោកបានតឿនជាច្រើនលើកច្រើនសារ គឺ ឥណទាន ឬប្រាក់កម្ចីដែលចាក់ចូលទៅក្នុងវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យ ដែលមានកម្រិតខ្ពស់ខ្លាំង ពិសេសក្នុងអំឡុងពេលដែលទីផ្សារកំពុងជួបបញ្ហាដូច្នេះ។

របាយការណ៍ធនាគារពិភពលោកសរសរថា៖  «ភាពនៅទ្រឹងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ  អាចគំរាមកំហែងដល់ស្ថិរភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា តាមរយៈឥណទានដែលទីផ្សារនេះកំពុងស្រូបយក»។

ត្រឹមខែកក្កដា ឆ្នាំ ២០២២ កម្ចីសរុបដែលផ្ដល់ឱ្យវិស័យសំណង់ អចលនទ្រព្យ និងកម្ចីទិញផ្ទះបែបបុគ្គល មានដល់ទៅ ១៤,៥ ប៊ីលានដុល្លារ ឬស្មើនឹង ៤៨% នៃGDP។ តួលេខនេះ កើនទ្វេដងទី ៧,៩ ប៊ីលាន កាលពីចុងឆ្នាំ ២០១៩។

ហេតុអ្វីគ្រាន់តែមានកម្ចីច្រើនជាហានិភ័យ? មានកម្ចីច្រើន បានន័យថាមានសកម្មភាពទិញលក់ច្រើន គួរតែជារឿងល្អ?

បញ្ហាកម្ចីលើសលុបនេះ កើតចេញពីបន្ទុះទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលរីកចម្រើនខ្លាំងមុនវិបត្តិកូវីដ។ ដោយសារឃើញពីសក្ដានុពលនៃវិស័យនេះ ធនាគារសម្រេចផ្ដល់កម្ចីដល់ទាំងអ្នកអភិវឌ្ឍ និងអ្នកទិញ ដោយងាយស្រួល។ ស្របនឹងគោលនយោបាយធូររលង់កាលពីពេលនោះ បានធ្វើឱ្យមានអ្នកអភិវឌ្ឍថ្មីៗ ជាច្រើនចូលប្រឡូកក្នុងទីផ្សារតាមរយៈកម្ចីធនាគារ តួយ៉ាងដូចជាការសុំកម្ចីធនាគារដើម្បីទិញដី និងសាងសង់បូរីលក់។

ម្ចាស់គម្រោងទាំងនោះរពឹងសាច់ប្រាក់កក់ ឬបង់រំលស់ពីអ្នកទិញ ដើម្បីមកសាងសង់ផ្ទះ ដែលមិនមែនជាបញ្ហានោះទេក្នុងពេលមុនកូវីដ​។ ប៉ុន្តែវិបត្តិកូវីដ និងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច បានធ្វើការលក់ជួបនឹងបញ្ហា អស់រយៈជាង ៣ ឆ្នាំ។ ដូច្នេះអ្នកអភិវឌ្ឍដែលពុំសូវមានទុននេះ ត្រូវការបង្ខំចិត្តផ្អាកការសាងសង់ ឬបញ្ឈប់គម្រោងទាំងស្រុង ដែលបង្កជាបញ្ហាដល់អ្នកទិញជាច្រើននាពេលបច្ចុប្បន្ន។

យ៉ាងណាមិញ នេះមិនទាន់ជាបញ្ហាធំនៅហើយទេ បើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងតែបន្ដគាំងដូច្នេះ វាអាចនឹងបង្កជាបញ្ហាដែលធនាគារពិភពលោក និងស្ថាប័នអន្តរជាតិផ្សេងៗដូចជា ADB និង IMF តែងបារម្ភ គឺ ហានិភ័យវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ។

ឧទាហរណ៍ ក្នុងករណីដែលអ្នកអភិវឌ្ឍក្ស័យធន ហើយគ្មានលទ្ធភាពសងបំណុល ធនាគារនឹងរឹបអូសទ្រព្យបញ្ចាំរបស់ពួកគាត់។ បើទ្រព្យនោះជាដីដែលអ្នកអភិវឌ្ឍកំពុងសាងសង់គម្រោង វានឹងបង្កបញ្ហារឹតតែធំជាមួយអ្នកទិញ។

ប៉ុន្តែអ្វីដែលគួរឱ្យបារម្ភជាងនេះ ហើយនៅមិនទាន់កើតឡើង គឺនៅពេលដែលធនាគារមិនអាចលក់ទ្រព្យនោះមិនចេញបាន ដើម្បីយកសាច់ប្រាក់ ព្រោះស្ថានភាពទីផ្សារតឹងតែង។ ធនាគារនឹងស្ទះសាច់ប្រាក់ ហើយបើមានករណីដូចគ្នានេះកើតឡើងច្រើន វានឹងប៉ះពាល់ដល់ស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ធនាគារទាំងមូល។

ដូចនេះ សម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះបុគ្គល ឧទាហរណ៍បើស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចមិនអំណោយផល ម្ចាស់ផ្ទះខ្វះសមត្ថភាពបង់ប្រាក់ដល់ធនាគារ  ទ្រព្យបញ្ចាំដែលជាផ្ទះនឹងត្រូវរឹបអូស។ ធនាគារនឹងដាក់លក់ផ្ទះនោះដើម្បីយកជាសាច់ប្រាក់។ ដូចគ្នា បើស្ថានភាពទីផ្សារតឹងតែង លក់មិនបាន វាក៏នឹងធ្វើធនាគារស្ទះសាច់ប្រាក់មួយផ្នែកទៀត។

នៅពេលធនាគារស្ទះសាច់ប្រាក់ ពួកគាត់ក៏មិនសូវចង់ផ្ដល់កម្ចីបន្ថែមនោះ ខណៈការប្រាក់ក៏នឹងកើនខ្ពស់ជាងមុន។ ម្ចាស់គម្រោងដែលនៅមានសកម្មភាព នឹងពិបាកសុំកម្ចីជាងមុន ទោះបីជាពួកគាត់ចង់ពង្រីកអាជីវកម្មក្ដី។ កត្តានេះនឹងជះឥទ្ធិពលដល់សកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចជារួមផងដែរ។

យ៉ាងណាមិញ នេះគ្រាន់តែការឧទាហរណ៍បង្ហាញឱ្យឃើញថាបើទីផ្សារអចលនទ្រព្យដួលរលំ វាក៏អាចទាញវិស័័យហិរញ្ញវត្ថុឱ្យមានបញ្ហា ហើយបើវិស័យហិរញ្ញវត្ថុមានបញ្ហា ជៀសមិនរួចសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលនឹងរងផលអវិជ្ជមានផងដែរ។

នៅក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នទីផ្សារអលចនទ្រព្យកម្ពុជានៅមិនទាន់ដល់កម្រិតនោះទេ  ព្រោះវិស័យធនាគារកម្ពុជានៅរឹងមាំ ខណៈអ្នកអភិវឌ្ឍក្នុងស្រុកមួយចំនួនធំ ក៏មានស្ថេរភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ដែរ ដែលអាចទប់ទល់នឹងស្ថានភាពនេះបាន។

ការបិទទ្វារ ឬក្ស័យទុនរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍមួយចំនួនតូច  ជាក់ស្ដែងគ្រាន់តែជាការជម្រុះចោលនូវអ្នកអភិវឌ្ឍដែលមិនសូវមានសេ្ថរភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងជំនាញច្បាស់លាស់ពីទីផ្សារ ដែលជាកត្តាល្អដល់ទីផ្សារទៅវិញទេ។ (អានបន្ថែម)

យ៉ាងណាក្ដី ភាពនៅទ្រឹងរបស់វិស័យអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ន គឺតម្រូវឱ្យមានដំណោះស្រាយ មិនថាចេញពីវិស័យឯកជន ឬវិស័យរដ្ឋនោះទេ។ បើគ្រាន់ចលករ ឬវិធានការថ្មី  ដើម្បី ទាក់ទាញវិនិយោគិនបរទេសឱ្យមកវិញ ក្នុងពេលឆាប់ៗនោះ​ ទីផ្សារនឹងបន្ដរងសម្ពាធរយៈពេលយូរខ្លាំង ព្រោះការផ្គត់ផ្គង់ដែលច្រើនលើសលុបនេះ គឺហួសនឹងសមត្ថភាពអ្នកទិញក្នុងស្រុកដែលអាចស្រូបយកបាន។

ធនាគារពិភពលោកហៅស្ថានភាពទីផ្សារនេះថា correction period ពោលគឺ ស្ថានភាពដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ ព្រោះការផ្គត់ផ្គង់ច្រើនលើសកំណត់ ខណៈការធ្លាក់ចុះនេះក៏មានរយៈពេលយូរផងដែរ ព្រោះខ្វះលំហូរវិនិយោគិនក្រៅស្រុក។

• អត្ថបទវិភាគ