គុណសម្បត្តិនិងគុណវិបត្តិនៃវិធានការលើកលែងពន្ធប្រថាប់​ត្រា​សម្រាប់​អចលនទ្រព្យ​ដែល​មាន​តម្លៃ ៧ម៉ឺនដុល្លារ

• ២ ធ្នូ ២០២៤
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 892 មើល

ការសម្រេចចិត្តរបស់រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជា ក្នុងការដាក់ចេញវិធានការលើកលែងពន្ធប្រថាប់ត្រាសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ ៧០០០០ដុល្លារ ឬតិចជាងនេះ គឺជាគោលនយោបាយដែលមានគោលបំណងកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុលើអ្នកទិញអចលនទ្រព្យ និងជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខណៈដែលវិធានការនេះហាក់ដូចជាមានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើនសម្រាប់អ្នកអចលនទ្រព្យក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែការវិភាគកាន់តែស៊ីជម្រៅបានបង្ហាញពីគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិមួយចំនួនដែលចោទជាសំណួរអំពីប្រសិទ្ធភាពរួមរបស់វិធានការពន្ធដារថ្មីនេះ។

គុណសម្បត្តិ

១_ ជាការលើកទឹកចិត្តដល់ប្រតិបត្តិការទិញលក់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ៖ ដោយការលើកលែងពន្ធលើអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ ៧0000ដុល្លារ ឬតិចជាងនេះ វិធានការនេះ នឹងជួយកាត់បន្ថយឧបសគ្គផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់គ្រួសារដែលមានចំណូលកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតទាប ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យ។ ការលើកលែងនេះ អាចជំរុញឱ្យមានតម្រូវការលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ បង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង និងលើកកម្ពស់បរិយាបន្នភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

២_ ការកាត់បន្ថយពន្ធសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់៖ សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃលើសពី ៧0000ដុល្លារ ចំពោះការកំណត់ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការកាត់តម្លៃ ៧0000ដុល្លារ ចេញ មុនពេលគណនាពន្ធប្រថាប់ត្រា អាចជួយកាត់បន្ថយបំណុលពន្ធបានច្រើនខ្លះដែរ។ យន្តការនេះ ផ្តល់នូវដំណោះស្រាយធូរស្រាលមួយផ្នែកសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យតម្លៃមធ្យម និងតម្លៃខ្ពស់ ធ្វើឱ្យការវិនិយោគអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពទាក់ទាញ។

៣_ ជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យ៖ ក្រៅពីជួយសម្រួលបន្ទុកដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ គោលនយោបាយនេះ ក៏អាចជួយស្តារទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងប្រឹងងើបឡើងវិញពីផលប៉ះពាល់សេដ្ឋកិច្ចនៃជំងឺរាតត្បាត កូវីដ-១៩ តាមរយៈការជួយជំរុញការលើកទឹកចិត្តទាំងប្រតិបត្តិការ និងសកម្មភាពសំណង់នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យកម្រិតទាប និងមធ្យម។

៤_ ការគណនាពន្ធដែលមានលក្ខណៈសាមញ្ញជាងមុន៖ ភាពច្បាស់លាស់នៃការកំណត់កម្រិតតម្លៃត្រឹម ៧0000ដុល្លារ ជួយសម្រួលដំណើរការពន្ធសម្រាប់អ្នកទិញជាច្រើន ដោយកាត់បន្ថយការភ័ន្តច្រឡំ ឬជម្លោះដែលអាចកើតមានលើការវាយតម្លៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

គុណវិបត្តិ

១_ តម្លៃទ្រព្យជាក់ស្តែងលើទីផ្សារធៀបនឹងតម្លៃក្នុងបារ៉ែមតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់គិតពន្ធរបស់នាយកដ្ឋានពន្ធដារ៖ ភាពខុសគ្នារវាងមាត្រដ្ឋានវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់នាយកដ្ឋានពន្ធដារ និងតម្លៃទីផ្សារជាក់ស្តែង អាចបង្ហាញពីភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាដ៏សំខាន់ៗមួយចំនួន។ អ្នកទិញដែលមានអចលនទ្រព្យមានតម្លៃខ្ពស់លើឯកសារលក់ ប៉ុន្តែមានតម្លៃទាបជាងបើគិតតាមមាត្រដ្ឋានតម្លៃគិតពន្ធ នៅតែត្រូវប្រឈមមុខនឹងបន្ទុកពន្ធខ្ពស់ដដែល ព្រោះនៅពេលបង់ពន្ធ គឺតម្រូវឱ្យយកតាមតម្លៃជាក់ស្តែងលើឯកសារទិញ-លក់ពិតប្រាកដ ការណ៍នេះបានធ្វើឲ្យប៉ះពាល់ដល់ចេតនានៃគោលនយោបាយនេះទៅវិញ។

ឧទាហរណ៍ តម្លៃផ្ទះលើឯកសារលក់មានតម្លៃ ២០ម៉ឺនដុល្លារ ដូច្នេះបើធ្វើការគណនាតាមតម្លៃនេះ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា(៤%) ស្មើនឹង ៥២០០ដុល្លារ បន្ទាប់ពីការកាត់ ៧០០០០ដុល្លារចេញរួច។ ប៉ុន្តែបើអនុវត្តតាមតម្លៃមាត្រដ្ឋានពន្ធដារវិញ ផ្ទះដដែលនេះមានតម្លៃត្រឹមតែ ១០ម៉ឺនដុល្លារប៉ុណ្ណោះ ដូចេ្នះត្រូវបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រាត្រឹមតែ ១២០០ដុល្លារប៉ុណ្ណោះ។ ភាពខុសគ្នានេះបានដាក់បន្ទុកលើអ្នកទិញដែលប្រកាសតម្លៃជាក់ស្តែងតាមឯកសារលក់ពិតប្រាកដទៅវិញ។

២_ ការបង្កើតបន្ទុក​ពន្ធ​ដោយ​អចេតនា​លើ​អចលនទ្រព្យ​ដែល​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់៖

ថ្វីត្បិតតែគោលការណ៍លើកលែងពន្ធត្រឹមតម្លៃ ៧0000ដុល្លារ នេះ មានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើនសម្រាប់អ្នកទិញលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែឥទ្ធិពលរបស់វាមិនមានសមាមាត្រសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់នោះទេ។ ខណៈដែលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃទាប និងតម្លៃខ្ពស់ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការកាត់ទុក ៧០០០០ដុល្លារនេះដូចគ្នា ប៉ុន្តែតម្លៃភាគរយនៃតម្លៃទ្រព្យ គឺខុសគ្នាអាស្រ័យទៅតាមកម្រិតនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យពីកម្រិតទាបទៅខ្ពស់ ដោយសារ ៤%នៃអ្នកទិញអចលនទ្រព្យតម្លៃ ៩០០០០ដុល្លារ គឺខុសគ្នាខ្លាំងបើធៀបនឹង ៤%នៃអ្នកទិញអចលនទ្រព្យតម្លៃខ្ពស់ ៩០ម៉ឺនដុល្លារ។ បញ្ហានេះ អាចជំរុញឱ្យមានការរាយការណ៍តិចតួចនៃការលក់អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ដើម្បីជៀសវាងការយកពន្ធខ្ពស់ ដែលនឹងកាត់បន្ថយតម្លាភាពនៅក្នុងទីផ្សារ។

៣_ វិធានការនេះ មានឥទ្ធិពលតែលើទីផ្សារកម្រិតទាប និងមានផលប៉ះពាល់បន្តិចបន្តួចលើផ្នែកទីផ្សារ កម្រិតមធ្យមដល់កម្រិតខ្ពស់៖ គោលការណ៍នេះ ផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ជាចម្បងលើលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ តែផ្តល់នូវការសង្គ្រោះបានតិចតួចសម្រាប់អ្នកទិញនៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារតម្លៃមធ្យមទៅខ្ពស់។ អ្នកទិញទាំងនេះ នៅតែប្រឈមមុខនឹងបន្ទុកពន្ធយ៉ាងច្រើន បើទោះបីជាមានការកាត់ចំនួន ៧០០០០ដុល្លារ ក៏ដោយ។ នេះគឺដោយសារតែភាគរយនៃការកាត់ចេញ អាចធ្វើឡើងបានកាន់តែតិច សម្រាប់តម្លៃអចលនទ្រព្យកាន់តែច្រើន។

ឧទាហរណ៍៖

• ទីផ្សារលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ៖ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ ១0ម៉ឺនដុល្លារ នឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍យ៉ាងច្រើនពីការកាត់ចេញនេះ។ បន្ទាប់ពីការលើកលែង ៧0000 ដុល្លារ មានតែ ៣0000ដុល្លារប៉ុណ្ណោះ ដែលត្រូវបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% ពោលគឺពន្ធដែលត្រូវបង់ មានចំនួន ១២០០ដុល្លារ។
• ទីផ្សារលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម៖ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ ២0ម៉ឺនដុល្លារ នឹងនៅតែមានចំនួនប្រាក់ដែលត្រូវជាប់ពន្ធចំនួន ១៣ម៉ឺនដុល្លារ បន្ទាប់ពីការកាត់ចេញ ៧០០០០ដុល្លារ។ ជាមួយនឹងអត្រាពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% នេះមានន័យថាគេនឹងត្រូវបង់ពន្ធចំនួន ៥២០០ ដុល្លារ។
• ទីផ្សារលំនៅឋានកម្រិតខ្ពស់៖ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ ៥0ម៉ឺនដុល្លារ នឹងត្រូវបង់ពន្ធចំនួន ៤៣ម៉ឺនដុល្លារ បន្ទាប់ពីការកាត់ ៧០០០០ដុល្លារចេញ ដែលជាលទ្ធផល នឹងនាំឱ្យគេជាប់ពន្ធត្រាដ៏ច្រើនសន្ធឹកចំនួន ១៧២០០ដុល្លារ។

ដូចដែលបានឃើញតាមន័យនេះ តម្លៃអចលនទ្រព្យកាន់តែខ្ពស់ ការកាត់ ៧0000ដុល្លារ ចេញ នឹងមានឥទ្ធិពលកាន់តែតិចទៅតាមនោះដែរ។ ថ្វីត្បិតថាវិធានការថ្មីនេះ ផ្តល់នូវការធូរស្រាលសម្រាប់អចលនទ្រព្យតម្លៃទាបបានខ្លះក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែនៅតែមិនទាន់បានកាត់បន្ថយបន្ទុកពន្ធយ៉ាងច្រើនសម្រាប់អចលនទ្រព្យកម្រិតមធ្យមទៅកម្រិតខ្ពស់នោះទេ។

ភាពខុសគ្នានេះអាចបង្កើតស្ថានភាពដែលអ្នកទិញនៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្រិតខ្ពស់ មានអារម្មណ៍ថាពួកគេមិនទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើនពីគោលនយោបាយនេះ បើទោះបីជារដ្ឋាភិបាលមានបំណងជំរុញទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ដោយ។

១_ ហានិភ័យនៃការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយទីផ្សារ៖ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកលក់អាចកែសម្រួលយុទ្ធសាស្រ្តកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យឱ្យធ្លាក់ចុះក្រោមកម្រិត ៧០០០០ ដុល្លារ ដែលនាំឱ្យមានបាតុភូតតម្លៃសិប្បនិម្មិតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបែបលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ រឿងនេះ អាចបង្ខូច និងបង្កើតភាពគ្មានប្រសិទ្ធភាពទីផ្សារ។

២_ ការប្រែប្រួលតម្លៃអចលនទ្រព្យ៖ ដោយសារ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ប្រែប្រួល​ខ្លាំង​ដោយសារ​លក្ខខណ្ឌ​ទីផ្សារ គោលនយោបាយ​នេះ អាច​នឹង​បរាជ័យ​ក្នុង​ការ​សម្រប​ខ្លួន​ទៅនឹង​ការ​ផ្លាស់ប្តូរ​ជាក់ស្តែង។ ទ្រព្យសម្បត្តិណាដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទទួលបានការលើកលែងនៅថ្ងៃនេះ ប្រហែលជាមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់នាពេលអនាគតទេ ធ្វើឱ្យមានការកាត់បន្ថយស្ថេរភាពរយៈពេលវែងនៃអត្ថប្រយោជន៍នេះ។

ការថ្លឹងថ្លែងពីអត្ថប្រយោជន៍ និងគុណវិបត្តិ

ភាពខ្លាំងចម្បងរបស់គោលនយោបាយនេះ គឺស្ថិតនៅក្នុងសមត្ថភាពរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការលើកទឹកចិត្តដល់ប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដែលជាកត្តាសំខាន់សម្រាប់ការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច និងបរិយាបន្នភាព។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពទន់ខ្សោយរបស់វិធានការពន្ធថ្មីនេះ  – ជាពិសេសភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងបន្ទុកពន្ធខ្ពស់សម្រាប់អ្នកទិញដែលមានតម្លាភាព – ធ្វើឱ្យខូចគុណសម្បត្តិរបស់វាទៅវិញ។

គុណសម្បត្តិនៃការជំរុញទីផ្សារលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងការផ្តល់ជូននូវការបន្ធូរបន្ថយពន្ធមួយផ្នែក អាចថាមានទម្ងន់ជាវិជ្ជមានទៅលើអ្នកទិញមួយចំនួនធំនៅក្នុងវិស័យទាំងមូល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គុណវិបត្តិដែលទាក់ទងនឹងការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយទីផ្សារ ការអនុវត្តមានកំណត់សម្រាប់អចលនទ្រព្យតម្លៃមធ្យម និងខ្ពស់ និងភាពមិនស៊ីគ្នារវាងតម្លៃទ្រព្យជាក់ស្តែងលើទីផ្សារធៀបនឹងតម្លៃក្នុងបារ៉ែមតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់គិតពន្ធ នឹងបង្កើតជាបញ្ហាប្រឈមជាប្រព័ន្ធនិងវែងឆ្ងាយ។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន និងអនុសាសន៍

ពិតណាស់ថាគោលការណ៍លើកលែងពន្ធថ្មីនេះ គឺជាជំហានមួយក្នុងទិសដៅត្រឹមត្រូវសម្រាប់ការគាំទ្រការអភិវឌ្ឍវិស័យលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងការជំរុញប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែទាមទារឱ្យមានការកែលម្អដើម្បីដោះស្រាយគុណវិបត្តិមួយចំនួនដូចបានលើកឡើងខាងលើ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែគោលការណ៍លើកលែងពន្ធថ្មីនេះ មានសុពលភាពត្រឹមតែដំណាច់ឆ្នាំ ២០២៥ នេះបើយោងតាមសេចក្តីជូនដំណឹងលេខ ០១៤ សហវ.ស.ជ.ណ ចុះថ្ងៃទី៩ ខែតុលា ឆ្នាំ២០២៤ របស់ ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ ដូច្នេះគេត្រូវរង់ចាំដល់ផុតពេលកំណត់ ដើម្បីវាយតម្លៃអំពីលទ្ធផលជារួមបាន។ ដកស្រង់ចេញពីបទពិសោធន៍នេះ ការកែលម្អវិធានការពន្ធសម្រាប់ពេលក្រោយ អាចធ្វើឡើងតាមរយៈការអនុវត្តខាងក្រោម៖

១_ ការបន្ស៊ីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យរវាងតម្លៃពិតក្នុងទីផ្សារនិងតម្លៃកំណត់សម្រាប់បង់ពន្ធ៖ ណែនាំវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃស្តង់ដារដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីលក្ខខណ្ឌទីផ្សារពិតប្រាកដ ធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងការគណនាពន្ធ។

២_ កែតម្រូវកម្រិតតម្លៃគោល៖ ពិនិត្យ និងកែតម្រូវកម្រិត ៧0000 ដុល្លារ ជាបន្តបន្ទាប់ ដោយផ្អែកលើអតិផរណា និងនិន្នាការទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

៣_ ផ្តោតអាទិភាពលើទីផ្សារឱ្យបានទូលំទូលាយ៖ ផ្តល់ជូនកម្រិតបន្ថែមនៃការបន្ធូរបន្ថយពន្ធសម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យទាំងឡាយចាប់ពីអចលនទ្រព្យកម្រិតមធ្យមឡើងទៅ ដើម្បីបង្កើនបរិយាបន្នភាពរបស់គោលនយោបាយ។

៤_ លើកកម្ពស់តម្លាភាព៖ អនុវត្តវិធានការនានាដើម្បីលើកទឹកចិត្តដល់ការប្រកាសការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយស្មោះត្រង់និងមានតម្លាភាព។

តាមពិតទៅគោលការណ៍លើកលែងពន្ធថ្មីនេះ ពិតជាមានសក្តានុពលក្នុងការផ្តល់កម្លាំងសេដ្ឋកិច្ចថ្មី ប៉ុន្តែត្រូវការការកែសម្រួលបន្ថែមទៀត ដើម្បីសម្រេចបាននូវអត្ថប្រយោជន៍ដែលចង់បាន ចៀសវាងការដាក់បន្ទុកផ្នែកមួយចំនួននៃទីផ្សារឱ្យទទួលសម្ពាធមិនស្មើគ្នា។ បច្ចុប្បន្ននេះ គុណវិបត្តិមានទម្ងន់ធ្ងន់ជាងគុណសម្បត្តិបន្តិច ដោយសារបញ្ហាប្រឈមក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង។ ការដោះស្រាយបញ្ហាទាំងនេះ នឹងធានាបាននូវវិធីសាស្រ្តប្រកបដោយសមធម៌ និងប្រសិទ្ធភាពបន្ថែមទៀតចំពោះការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា៕

• អត្ថបទវិភាគ
• គោលនយោបាយ និងការអភិវឌ្ឍដីធ្លី