វិភាគ៖ តើវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យយ៉ាងដូចម្ដេចទើបមិនកប់លុយ ហើយចំណេញច្រើន?

• ២៩ មករា ២០២១
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 4646 មើល

អ្នកខ្លះប្រឡូកក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាប់ផ្ដើមពី ក្រក្លាយទៅជាមហាសេដ្ឋី អ្នកខ្លះពីមានលុយតិចក្លាយទៅជាមានលុយច្រើន។ ប៉ុន្តែអ្នកខ្លះទៀតវិនិយោគពីមាន ក្លាយទៅជាក្រ កប់លុយក្នុងផ្ទះ ក្នុងដី ជំពាក់ធនាគារវណ្ឌក។ តើអ្នកឆ្ងល់ទេថា ហេតុអ្វី? ហើយមានចំណុចអ្វីខ្លះ ដែលអ្នកត្រូវតែដឹង និងអនុវត្ត ដើម្បីវិនិយោគហើយចំណេញ?

អ្នកជំនាញ និងអ្នកវិភាគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ជាច្រើនរូប បានបង្ហើបចំណុចសំខាន់ជាច្រើនដូចខាងក្រោម៖

១) ព័ត៌មានគឺជាបេះដូងនៃការវិនិយោគ

លោក ម៉ាន់ ច័ន្ទឌី អនុប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលវត្ថុកម្ពុជា បានឱ្យដឹងថា ការវិនិយោគត្រូវ សំខាន់បំផុតគឺ ត្រូវមានព័ត៌មាន ហើយត្រូវតែជាព័ត៌មានពិត។ បើព័ត៌មានច្រើនពេញដៃ វិនិយោគមិនខុសទេ។ ព័ត៌មាន មិនមែនមានន័យថា ត្រឹមតែដឹងទេ តែត្រូវតែស៊ីជម្រៅ។

«ឧទាហរណ៍ ដឹងថាកន្លែងមួយនឹងមានគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍​ធំៗ បើគ្រាន់តែដឹងហើយទៅទិញដី គឺអាចខុស។ ត្រូវសិក្សាថា គម្រោងចាប់ផ្ដើមពេលណា ប៉ុន្មានឆ្នាំធ្វើហើយ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំរិញមានអ្វីខ្លះ។ បើដឹងច្បាស់ វិនិយោគទៅគឺ មិនកប់លុយទេ»។

លោកបន្តថា៖ «តែបើត្រឹមដឹងស្ដាប់តាមគេ កន្លែងខ្លះគម្រោងគេថាធ្វើ ប៉ុន្តែ ១០ ឆ្នាំមិនទាន់ធ្វើផង។ ប៉ុន្តែ បើអ្នកមានលុយច្រើនគឺ មិនអីទេ ទិញហើយចាំ ព្រោះមានឱកាសចំណេញច្រើន។ ឧទាហរណ៍ដូចជា អរិយក្សត្រ គេថាសង់ស្ពាន តែមិនដឹងពេលណា សម្រាប់អ្នកមានលុយច្រើនទិញទុក គឺអាចចំណេញ តែអ្នកលុយល្មមគឺ កប់លុយតែម្ដង»។

២) ចាប់កន្លែងណាឱ្យដឹងកន្លែងហ្នឹង ឬពាក្យខ្មែរថា ‘ចេះដប់មិនស្មើប្រសប់មួយ’

បើយោងតាម លោក ច័ន្ទឌី ដើម្បីឱ្យយើងមានព័ត៌មានជាក់លាក់របស់តំបន់ណាមួយ យើងត្រូវផ្ចង់មើលកន្លែងនោះជាពិសេស ពោលគឺកុំចង់ចាប់ច្រើនកន្លែងពេក សិក្សាកន្លែងណាឱ្យច្បាស់កន្លែងហ្នឹង។ ប៉ុន្តែមិនមែនមានន័យថា ហាមមិនឱ្យសិក្សាច្រើនកន្លែងទេ បើមានសមត្ថភាព និងពេលវេលាគឺអាចធ្វើបាន។

លោកបន្តថា៖ «សម្រាប់ខ្ញុំគឺ ខ្ញុំ Focus [ផ្ដោត] លើកន្លែងណាមួយ ស្រាវជ្រាវឱ្យអស់។ ព្រោះយើងគ្មានលុយទៅទិញដីច្រើនទេ ដីធំណាស់។ ឧទាហរណ៍ ជ្រើសរើសសង្កាត់ណាមួយនៃភាគខាងត្បូងក្រុងភ្នំពេញ ទៅខាង វេង ស្រេង ទៅខាងព្រៃស ឥឡូវកំពុងតែឡើងថ្លៃ។ សិក្សាទៅ មើលទៅតាហ្នឹងទៅ ទិញលក់ទៅ ដឹងតាចំណេញហើយ។ បើដឹងច្បាស់ ដឹងជ្រៅ ស្គាល់អ្នកនៅម្ដុំហ្នឹងច្រើន វិបត្តិកូវីដបែបនេះផង គឺអាចទិញបានតម្លៃក្រោមទីផ្សារទៀត»។

៣) ត្រូវចេះវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ

លោក ច្រឹក សុខនីម ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលវត្ថុកម្ពុជា បានឱ្យដឹងថា ការទិញអចលនទ្រព្យសំខាន់បំផុតត្រូវចេះវាយតម្លៃថាគេលក់ថោកជាង ឬថ្លៃជាទីផ្សារ ទើបមិនកប់លុយ។

លោក បន្តថា ៖ «វិធីវាយតម្លៃ បើអ្នកគេរកស៊ីយូរ បើគេអ្នកជំនាញគេដឹង តែបើយើងអត់ដឹង មិនពិបាកទេ ឱ្យអ្នកវាយតម្លៃវិភាគសិន ចាំទិញ។ សួរអ្នកវិភាគឱ្យបានច្រើនអ្នក ហើយយកចម្លើយមកប្រៀបធៀបគ្នា។ ចំណុចនេះ សំខាន់ណាស់ ពិសេសសម្រាប់អ្នកខ្ចីលុយធនាគារទិញអចលនទ្រព្យ បើអត់ចេះវាយតម្លៃ ហើយតម្លៃដីកើនតិចជាងការប្រាក់ដែលបង់ឱ្យធនាគារ គឺប្រឹងទិញដីហត់អត់ប្រយោជន៍»។

៤) សេពគប់មនុស្សឱ្យត្រូវ ឬរៀនពីអ្នកទិញហើយចំណេញ

លោក ច្រឹក សុខនីម បន្តថា៖ «បើយើងអត់ចេះ មិនសំខាន់ទេ សំខាន់ចេះទៅសួរអ្នកចេះ ពោលគឺត្រូវសេពគប់មនុស្សឱ្យត្រូវ។ បើចង់ចំណេញត្រូវសេពគប់អ្នកវិនិយោគហើយចំណេញ។ ហើយរបៀបយកព័ត៌មាន មិនមែនទៅសួរត្រង់ៗទេ ត្រូវជួបជជែកគ្នា នឹងរៀនបន្តិចម្ដងៗ»។

ចំណុចនេះមើលទៅដូចជាមិនសូវសំខាន់ តែសំខាន់បំផុតបើប្រៀបធៀបនឹងចំណុចទាំង ៣ ខាងលើ ព្រោះបើយើងសេពគប់ត្រូវយើងនឹងទទួលបានចំណុចទាំង ៣ ខាងលើបានដោយស្វ័យប្រវត្ដិ។

៥) ត្រូវតែហ៊ាន

ក្រោយមានព័ត៌មានហើយ ដឹងកន្លែងចង់ទិញហើយ វាយតម្លៃរួចហើយ ហើយអ្នកដែលគេជោគជ័យគេក៏ថាទិញបានហើយ នៅមានចំណុចសំខាន់មួយទៀត គឺត្រូវហ៊ាន។ បើមានលុយស្រាប់ត្រូវហ៊ានវិនិយោគ បើគ្មានលុយត្រូវហ៊ានខ្ចីលុយគេ។

លោកច្រឹក សុខនិម បានឱ្យដឹងថា៖ «ពេលខ្លះការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ បើចាំយកលុយដុំទៅទិញតែម្ដងគឺ ពិបាក។ ពេលខ្លះត្រូវហ៊ានខ្ចីលុយគេ។ ធនាគារឥឡូវការប្រាក់ចាប់ផ្ដើមធ្លាក់បន្តិចម្ដងៗ ហើយ ព្រោះមានការប្រកួតប្រជែងច្រើន។ បើទិញផ្ទះ អាចបានដល់ទៅ ៧០% បើទិញដី គឺបានប្រមាណ ៥០%។ តែសំខាន់បំផុតត្រូវ ត្រូវហ៊ានសិន»។

៦) ត្រូវស្គាល់ពីលំហូរសាច់ប្រាក់ខ្លួនឯង

ការហ៊ានវិនិយោគគឺជារឿងល្អតែ ក៏មានហានិភ័យដែរ ពោលគឺត្រូវចេះស្គាល់ខ្លួនឯង កុំឃើញដំរីជុះ ជុះតាមដំរី។ លោក គាម សៀកឡុង ទីប្រឹក្សាគាំទ្រអាជីវកម្មអចលនវត្ថុនៃសមាគម អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលវត្ថុកម្ពុជា បានឱ្យដឹងថាមុននឹងចង់វិនិយោគអចលនទ្រព្យ ត្រូវសិក្សាឱ្យច្បាស់អំពីចរន្តសាច់ប្រាក់របស់ខ្លួន មិនមែនហ៊ានតាមគេ ភ្លេចមើលចំណូលចំណាយរបស់ខ្លួនឯងទេ។

លោកបន្តថា៖ «ឧទាហរណ៍អ្នកលុយតិច តែចង់ចំណេញខ្លាំងទៅវិនិយោគលើដី ដីខ្លះកប់ ៥ ឆ្នាំ ១០ ឆ្នាំ។ ចឹងបើលុយតិច ហើយចង់បានចំណូលប្រចាំខែពីការវិនិយោគ មិនកប់លុយ អាចវិនិយោគលើផ្ទះ ឬខុនដូកន្លែងល្អៗណាមួយ។ បើគិតរឿងចំណេញ គឺចំណេញតិចជាងដីទេ ហើយពេលខ្លះទិញទុកយូរពិបាកលក់ទៀត តែវិនិយោគលើផ្ទះ ឬខុនដូ គឺអាចមានចំណូលពីការជួល បើទីតាំងល្អ»។

«ចឹងត្រូវចេះវិភាគមើលស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្លួនឯង ព្រោះពេលខ្លះមិនមែនទិញលុយសុទ្ធទេ ខ្ចីលុយធនាគារទៅទិញ បើទិញដីហើយកប់យូរលក់មិនចេញ អាចវណ្ឌករនឹងការប្រាក់ធនគារជាងចំណេញ»។

៧) ទិញលក់បែប flip

ជាចុងក្រោយបើដឹងពីឱកាស និងដឹងពីខ្លួនឯងហើយ បើអ្នកប្រឡូកក្នុងទីផ្សារដំបូងគួរវិនិយោគបែប flip ឬការទិញលក់ៗ មិនទុកយូរ។ សម្រាប់អ្នកមិនសូវមានថវិកា វិធីនេះ ជាវិធីដែលមិនសូវមានហានិភ័យរឿងកប់លុយ។

លោកច្រឹក សុខនឹម បានឱ្យដឹងថា៖ បើវិនិយោគដំបូងគួរតែទិញលក់ទិញលក់ ព្រោះយើងគ្មានលុយច្រើនទេ។ កុំស្ដាយដី ស្ដាយគឺមិនចំណេញទេ។ បើមិនអញ្ចឹងគឺ ជាប់ហើយ ទិញលក់ៗទៅ។ ហើយដីខ្លះ បើទិញយូរហើយមិនចំណេញ លក់ឱ្យខាតទៅ ទុកយូរមិនល្អទេ»។

ជាសរុប ចំណុចទាំង ៧ ខាងលើនេះ ចាត់ទុកថាគ្រាន់ថាជាមូលដ្ឋានយកទៅពិចារណាប៉ុណ្ណោះ ព្រោះបុគ្គលម្នាក់ៗ មានស្ថានភាពខុសគ្នា ហើយឱកាសក៏មិនដូចគ្នាដែរ។

• អត្ថបទវិភាគ
• សេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ
• គោលនយោបាយ និងផែនការយុទ្ធសាស្រ្ត
• ការវិនិយោគ និងមូលធន