វិភាគ៖ តេីការទម្លាក់អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិនឹងប៉ះពាល់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យដូចម្ដេច?

• ៧ មេសា ២០២០
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 4180 មើល

ដើម្បីជាការឆ្លើយតបទៅនឹងការធ្លាក់ចុះនៃសេដ្ឋកិច្ចដែលបណ្តាលមកពីការរីករាលដាលនៃមេរោគ Covid-19 ធនាគារជាតិនៅជុំវិញពិភពលោក បាននឹងកំពុងដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយ ក៏ដូចជាវិធានការហិរញ្ញវត្ថុនានាជាបន្តបន្ទាប់ ដែលក្នុងនោះ ការទម្លាក់អត្រាការប្រាក់ គឺជាវិធានការចម្បងមួយដែលត្រូវបានអនុវត្តជាទូទៅ។ តួយ៉ាងដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក កាលពីថ្មីៗនេះ បានកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ស្ទើរតែស្មើ ០ ភាគរយ។ ដូចគ្នានេះដែរ ធនាគារជាតិអង់គ្លេសក៏បានកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់របស់ខ្លួនមកនៅត្រឹម ០,១ ភាគរយ ខណៈដែលធនាគារជាតិអូស្ត្រាលី ក៏បានកាត់បន្ថយអត្រាមកនៅត្រឹម ០,២៥ ភាគរយ ផងដែរ។ ស្រដៀងគ្នានេះដែរ ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា ក៏បានអនុវត្តវិធានការណ៍ទកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់សម្រាប់កម្ចីផ្សេងៗផងដែរ ដើម្បីចូលរួមចំណែកក្នុងការជំរុញសេដ្ឋកិច្ចជាតិ។

តើការកាត់អត្រាការប្រាក់ទាំងនេះ មានន័យដូចម្ដេច ហើយនិងជួយជំរុញសេដ្ឋកិច្ចបានយ៉ាងណា?

ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិ មិនមានន័យថាជាការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់នៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់អ្នកខ្ចីទូទៅនោះទេ ប៉ុន្តែគឺមានន័យថា ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម ឬស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុ អាចខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារជាតិ ឬ ពីអ្នកវិនិយោគ ក្នុងអត្រាការប្រាក់ទាបជាងមុន។

បើវិភាគតាមទ្រឹស្តីម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ នឹងជួយជំរុញកំណើនសេដ្ឋកិច្ច។ ដោយសារទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ច្រើនពីអត្រាការប្រាក់ទាបដូច្នេះ ទើបជំរុញឱ្យស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុ ឬ ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម មានទំនោរខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារជាតិកាន់តែច្រើនជាងមុន។ ដូចគ្នាដែរ តាមលំនាំនេះ ស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុ ក៏នឹងទម្លាក់អត្រាការប្រាក់ទាបសម្រាប់អ្នកខ្ចីទូទៅផងដែរ ដែលនេះជាការលើកទឹកចិត្តឱ្យមានអ្នកខ្ចីកាន់តែច្រើន សម្រាប់ទាំងការចំណាយទូទៅ និងជាពិសេសការវិនិយោគ។ ជាលទ្ធផល ការកើនឡើងនៃសកម្មភាពការវិនិយោគ និងការចំណាយ នឹងជះឥទ្ធិពលវិជ្ជមានដល់សកម្មភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងសេដ្ឋកិច្ច។

ពាក់ព័ន្ធនឹងបញ្ហានេះដែរ លោកជំទាវ ជា សិរី ឧបការីទេសាភិបាល និងជាអគ្គនាយកបច្ចេកទេស ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា ក៏បានពន្យល់ថា ការទម្លាក់អាត្រាការប្រាក់ គឺជួយជំរុញឲ្យធនាគារពាណិជ្ជ បន្តផ្តល់កម្ចីដល់សាធារណជនក្នុងតម្លៃទាប ក្នុងគោលបំណងជំរុញការចាយវាយផ្សេងៗ ដែលនឹងជំរុញ ការផលិតបន្ថែម និងការវិនិយោគ។

ប៉ុន្តែ តើវាមានន័យយ៉ាងដូចម្តេចចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសអត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញអចលនទ្រព្យ?

ជាទូទៅ ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិ គឺមិនមានឥទ្ធិពលផ្ទាល់ទៅលើអត្រាប្រាក់លើកម្ចីទិញអចលនទ្រព្យនោះទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ គេសង្កេតឃើញថា ក្នុងករណីភាគច្រើន ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិធ្លាក់ចុះ អត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញអចលនទ្រព្យ ក៏នឹងធ្លាក់ចុះតាមនោះដែរ។ នេះគឺដោយសារស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុ ឬ ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម អាចខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារជាតិក្នុងការប្រាក់ទាប ដែលអាចជាហេតុប្រយោលធ្វើឱ្យធនាគារពាណិជ្ជកម្ម ផ្ដល់កម្ចីដល់កូនបំណុលក្នុងអត្រាការប្រាក់ទាបជាងមុន។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្លាស់ប្ដូរនេះ ត្រូវការពេលវេលា។ ហើយក៏មិនប្រាកដថា អត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះ តាមអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិ ១០០ ភាគរយនោះទេ ព្រោះក៏នៅមានកត្តាពាក់ព័ន្ធផ្សេងៗទៀតជាច្រើន ដែលមានឥទ្ធិពលលើការកំណត់អត្រាការប្រាក់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យផងដែរ។ បើវិភាគងាយៗ ទោះបីធនាគារជាតិ ឬអ្នកវិនិយោគផ្ដល់កម្ចីដល់ធនាគារពាណិជ្ជកម្មក្នុងការប្រាក់ទាបក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែមិនមែនមានន័យថា ធនាគារពាណិជ្ជកម្មទាំងនោះ នឹងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អតិថិជនទូទៅក្នុងអត្រាទាបដូចគ្នានោះទេ តែគឺវាអាស្រ័យទៅលើគោលនយោបាយជាក់ស្ដែងរបស់ធនាគារទាំងនោះ។ ក្នុងករណីនេះ ទ្រឹស្ដីតម្រូវការ និងការផ្គត់ផ្គង់ (Demand and Supply) នឹងដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការកំណត់ការប្រាក់។ ប្រសិនបើអ្នកសុំកម្ចីច្រើន ធនាគារអាចនឹងដំឡើងអត្រាការប្រាក់។ ផ្ទុយទៅវិញ ក្នុងស្ថាភាពសេដ្ឋកិច្ចមិននឹងនរ ដែលធ្វើឱ្យមិនសូវមានអ្នកស្នើសុំកម្ចីច្រើនបែបនេះ នោះមិនយូរមិនឆាប់ អត្រាការប្រាក់សម្រាប់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យ ក៏មានទំនោរនឹងធ្លាក់ចុះ ជាក់ជាមិនខាន។

ដូច្នេះ តើអតិថិជនទូទៅ ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកកំពុងមានកម្ចីទិញអចលទ្រព្យ នឹងអ្នកដែលមានបំណងចង់ខ្ចី នឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍អ្វីខ្លះ និងទទួលរងផលប៉ះពាល់អ្វីខ្លះ ពីការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិ?

បើយោងតាមលោក ម៉ៃក៍ ប្រ៊ូកស៍ ( Mike Brooks ) អ្នកជំនាញប្រាក់កម្ចីពីក្រុមហ៊ុន ស៊ីណឺឌ្យី វ័ន លេនឌីង ( Synergy One Lending ) បានឱ្យដឹងថា ប្រសិនបើអ្នកកំពុងមានកម្ចីទិញអចលទ្រព្យជាមួយធនាគារ សូមពិនិត្យមើលប្រភេទកិច្ចសន្យារបស់អ្នក។ ប្រសិនបើកម្ចីរបស់អ្នកជាកម្ចីប្រភេទអត្រាថេរ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់ក្នុងទីផ្សារធ្លាក់ចុះក៏ដោយ វានឹងមិនមានសុពលភាពទៅកម្ចីរបស់អ្នកទេ។ ទោះយ៉ាងណាក្ដី អ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបាន គឺការសុំកម្ចីឡើងវិញ (Refinancing) ពោលគឺ ការខ្ចីប្រាក់ពីប្រភព ឬ ធនាគារផ្សេងមួយទៀត ឬក្នុងលក្ខខណ្ឌថ្មីមួយទៀតមកសងបំណុលចាស់ឲ្យដាច់។ ប៉ុន្តែអ្នកត្រូវតែរង់ចាំ និងសង្កេតមើលថា អត្រាការប្រាក់លើកម្ចីអចលនទ្រព្យក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុធ្លាក់ចុះកម្រិតណា ហើយធនាគារមួយណាដែលផ្ដល់ការប្រាក់ទាបបំផុត ក្នុងលក្ខខណ្ឌសមស្រប មុននឹងអ្នកពិចារណាការសុំកម្ចីថ្មី។

ដោយឡែក ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាកម្ចីរបស់អ្នកជាប្រភេទបត់បែនតាមទីផ្សារ ឬ Adjustable-Rate Mortgage អ្នកនឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ដោយស្វ័យប្រវត្តិ ព្រោះអត្រាការប្រាក់នឹងត្រូវបានកែសម្រួលផ្អែកលើអត្រាការប្រាក់នៅក្នុងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។

ជាមួយគ្នានេះដែរ សម្រាប់អ្នកដែលមិនមានកម្ចី តែមានបំណងចង់សុំកម្ចីវិញ គឺដូចគ្នា គឺត្រូវរងចាំមួយរយៈសិន ពោលគឺចាំឲ្យអត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញអចនទ្រព្យធ្លាក់ចុះសិន ដែលដូចដែលបានលើកឡើងខាងលើ គឺមានឱកាសខ្ពស់។ បើអត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញអចនទ្រព្យធ្លាក់ចុះពិតមែន អ្នកនឹងទទួលបានកម្ចីក្នុងការប្រាក់ទាបជាងមុន។

លើសពីនេះ អ្នកជំនាញក្នុងស្រុកមួយចំនួននៅកម្ពុជា ក៏បានគាំទ្រលើទ្រឹស្តីនេះផងដែរថា ក្នុងកាលៈទេសៈបែបនេះ គឺជាការផ្តល់អំណាចដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យកាន់តែច្រើនថែមទៀត។ យោងតាមលោកស្រី ហ្គ្រែស រចនីហ្វុង ( Ms Grace Rachy Fong ) អគ្គនាយិកាក្រុមហ៊ុន Century 21 Cambodia ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារ គឺជាពេលវេលាដ៏ល្អសម្រាប់អ្នកដែលមានដើមទុន ក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃសមរម្យ ព្រោះអ្នកទិញមានអំណាចក្នុងការចរចា។ (អានបន្ថែម)

ដូចគ្នាដែរ លោក ច្រឹក សុខនីម ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុនៅកម្ពុជា ក៏បានយល់ឃើញថា វិនិយោគិនដែលមានចក្ខុវិស័យវែងឆ្ងាយ គឺអាចចាប់យកឱកាសទាំងនេះ។

លោក ច្រឹក សុខនីម បានលើកឡើងថា ៖ «តម្លៃអចលនទ្រព្យពេលនេះ ស្ថិតនៅក្នុងស្ថានភាពមួយមិនប្រែប្រួល ដែលអ្នកវិនិយោគមានដើមទុនមធ្យមអាចទិញ-លក់អចលនទ្រព្យទាំងនោះបានយ៉ាងងាយស្រួលសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញនាពេលអនាគត»។

សរុបជារួម ការទម្លាក់ការប្រាក់របស់ធនាគារជាតិ ទោះបីជាមិនមានឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ក្តី តែគឺមានទំនោរធ្វើឲ្យអត្រាការប្រាក់សម្រាប់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យចុះទាបផងដែរ។ នេះជា ឱកាសល្អសម្រាប់អ្នកដែលចង់វិនិយោគ ឬសុំកម្ចីពីធនាគារ។ លើសពីនេះ អ្នកជំនាញក្នុងស្រុក ក៏បានបញ្ជាក់ផងដែរថា ក្នុងកាលៈទេសៈបែបនេះ គឺជាការផ្តល់អំណាចដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ ពោលគឺអាចចរចាទិញអចលនទ្រព្យបានក្នុងតម្លៃទាបជាងធម្មតា។ ទាំងអស់នេះ គឺវិធានការរបស់រដ្ឋាភិបាលដែលធ្វើឡើងក្នុងការជួយជំរុញសេដ្ឋកិច្ចឲ្យប្រសើរឡើងក្នុងគ្រាមានវិបត្តិ៕

ក្រៅពីការបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់ កាលពីពេលថ្មីៗនេះ ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា បានអំពាវនាវ កុំឱ្យមានការរឹបអូសទ្រព្យបញ្ចាំ ដូចជា ផ្ទះសំបែងរបស់អតិថិជន ក្នុងកំឡុងពេលអតិថិជនមួយចំនួនកំពុងទទួលរងផលប៉ះពាល់ ពីការរីករាលដាលនៃជំងឺកូវីដ១៩ នេះ។ (អានបន្ថែម)

លើសពីនេះ ក្នុងសារាចរណែនាំ ចុះផ្សាយកាលពីថ្ងៃទី២៧ ខែ មីនា ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា ក៏បានតម្រូវឲ្យគ្រឹះស្ថានធនាគារ និងហិរញ្ញវត្ថុ យកចិត្តទុកដាក់ជាមួយអតិថិជនដែលរងផលប៉ះពាល់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងអនុញ្ញាតឲ្យរៀបចំឥណទានឡើងវិញ។ (អានបន្ថែម)

• អត្ថបទវិភាគ
• សេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ
• គោលនយោបាយ និងផែនការយុទ្ធសាស្រ្ត