តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានឹងជួបបញ្ហាដូចចិនទេ នៅ៥-១០ ឆ្នាំខាងមុខ? ឬវិបត្តិចិនជាឱកាសសម្រាប់កម្ពុជា?

• ២ សីហា ២០២២
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 2049 មើល

មិនត្រឹមតែ Evergrande ទេ បច្ចុប្បន្នក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យយក្សជាច្រើននៅចិន ដូចជា Shimao និងSunac កំពុងបន្ដធ្លាក់ក្នុងវិបត្តិបំណុល ក្រោយរដ្ឋចិនរឹតបន្ដឹងគោលនយោបាយកម្ចី។

អ្នកវិភាគបរទេសថា ឬសគល់នៃបញ្ហានេះគឺបណ្ដាលមកពីកត្តាធំៗ ៣ដូចជា  ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលពុះកញ្ច្រោលខ្លាំងពេក  កម្ចីក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលកើនលើសលុបពិសេសនៅក្នុងក្រុមហ៊ុនធំៗ  និងភាពធូររលុងនៃគោលនយោបាយព្រោះរដ្ឋចិនចង់បានចំណូលពីវិស័យនេះមកទ្រទ្រង់សេដ្ឋកិច្ចច្រើនជ្រុលពេក។

អ្នកវិភាគខ្លះថា កម្ពុជាក៏កំពុងដើរទៅរកផ្លូវស្រដៀងៗគ្នានេះ។ ដូច្នោះ តើ ៥ ទៅ ១០ ឆ្នាំខាងមុខ កម្ពុជានឹងជួបវិបត្តិដូចចិនដែរឬទេ? ហេតុអ្វី?

ផ្ទុយទៅវិញ តើក្នុងវិបត្តិ អាចមានឱកាសឬទេ ដែលក្រុមហ៊ុនជាប់បំណុលទាំងនោះ ងាកមកវិនិយោគនៅកម្ពុជា ដើម្បីរកប្រភពចំណូលថ្មី? ហេតុអ្វី?

ជាក់ស្ដែងបើសង្កេតមើលតួលេខជាក់ស្ដែង  ស្ថានភាពអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា គឺស្រដៀងគ្នានឹងប្រទេសចិនដែរ។ ពីឆ្នាំ ២០១៨ វិស័យសំណង់បានហក់ឡើងយ៉ាងគំហុក ដែលរួមចំណែកដល់ទៅ ១១,៥% នៃកំណើនសេដ្ឋកិច្ចក្នុងឆ្នាំនោះ។

ប៉ុន្តែវិស័យនេះ បានដាំក្បាលចុះយ៉ាងខ្លាំងក្រោយមានការបិទហ្គេមអនឡាញនៅខេត្តព្រះសីហនុ និងការឈានជើងចូលមកដល់នៃវិបត្តិកូវីដ។ (អានបន្ថែម)

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ធនាគារពិភពលោក ទុនវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេសដែលបានអនុម័តក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់កម្ពុជាបានធ្លាក់ចុះពី ១,៧ ពាន់លានដុល្លារក្នុងឆ្នាំ ២០១៩ មកត្រឹម ១៤២  លានដុល្លារក្នុងឆ្នាំ ២០២០។

តួលេខចុងក្រោយរបស់ធនាគារជាតិ បង្ហាញថា គម្រោងសាងសង់ដែលបានអនុម័ត ទាំងតម្លៃវិនិយោគ ផ្ទៃក្រឡា និងចំនួនគម្រោង ធ្លាក់ចុះប្រមាណ ៣៣% ៣២% និង២១%  រៀងៗគ្នា ក្នុងឆមាសទី ១ ឆ្នាំ​២០២២ នេះ បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

សំណង់ជាច្រើនត្រូវផ្អាកនៅខេត្តព្រះសីហនុ ខណៈខុនដូជាច្រើនក៏ត្រូវនៅសល់ព្រោះការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ និងការបាត់បង់អ្នកទិញបរទេស ហើយប្រតិបត្តិការទិញលក់ខុនដូក៏ត្រូវបានព្យាករថានឹងធ្លាក់ចុះ ៤៤% ទៀតផងដែរក្នុងឆ្នាំនេះ។

ចំណុចសំខាន់មួយ ទៀត ដែលកម្ពុជាដូចទៅនឹងប្រទេសចិនគឺ កម្ចីក្នុងសំណង់ និងអចលនទ្រព្យដែលបន្ដកើនខ្លាំង។ ត្រឹមចុងខែមិថុនានេះកម្ចីក្នុងវិស័យទាំងនេះ មានដល់ទៅ ១៤ពាន់លានដុល្លារ ឬ ស្មើនឹង ៣២% នៅកម្ចីក្នុងវិស័យឯកជនសរុប។ (អានបន្ថែម)

កំណើននេះ តែងតែជាសេចក្ដីព្រួយបារម្ភរបស់អង្គការអន្តរជាតិដូចជា IMF WorldBank និងADB ដែលតែងតែក្រើនរម្លឹកថា កំណើនឥណទានវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យ គឺជាហានិភ័យសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា។

បើវិភាគតាមតួលេខខាងលើ កម្ពុជាហាក់ដូចជាដើរទៅរកផ្លូវស្រដៀងគ្នានឹងចិន ប៉ុន្តែលោកស្រី Grace Rachany Fong ដែលជានាយកប្រតិបត្តិរបស់ក្រុមហ៊ុន Century 21 Cambodia និងជាអ្នកវិភាគទីផ្សារអចលនទ្រព្យជើងចាស់មួយរូប យល់ឃើញផ្ទុយថា កម្ពុជា​នៅតែអាចគ្រប់គ្រងហានិភ័យបានយ៉ាងល្អ ហើយនឹងមិនជួបបញ្ហាដូចប្រទេសចិនទេ។

លោកស្រីថា បញ្ហានៅប្រទេសចិន គឺជ្រៅជាង ៣ ហេតុផលដែលបានលើកឡើងខាងលើ ហើយការជាប់បំណុលរបស់ក្រុមហ៊ុនធំៗ ក៏មិនអាស្រ័យទៅលើគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋទាំងស្រុងដែរ ដោយត្រូវវិភាគលើបញ្ជីហិរញ្ញវត្ថុផ្ទៃក្នុងរបស់ក្រុមហ៊ុននីមួយៗ។

«ចំណុចសំខាន់បំផុត កម្ចីក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាគឺមិនធូរទេ។ អត្រាការប្រាក់ក៏ខ្ពស់ដល់ទៅ ៨ ទៅ ១០% ហើយក៏មិនផ្ដល់កម្ចីក្នុងរយៈពេលវែងខ្លាំងដូចនៅចិនដែរ។ លើសពីនេះ ធនាគារជាតិកម្ពុជា បានកំណត់ CAP  ឬកម្ចីអតិបរមាច្បាស់លាស់ ដែលសមាមាត្រទៅនឹងចំណូលរបស់អ្នកខ្ចី។ ដូច្នេះ ហានិភ័យកម្ចីច្រើនលើសលុប ហើយគ្មានថវិកាសង់វិញគឺនៅទាបណាស់» លោកស្រីបញ្ជាក់។

បើយោងតាមធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា ប្រព័ន្ធធនាគាររបស់កម្ពុជាជារួម នៅតែរឹងមាំ ជាមួយនឹងទ្រព្យសម្បត្តិសកម្មជាង  ៧៥  ពាន់លានដុល្លារ ខណៈកម្ចីមិនដំណើរការ (កម្ចីដែលអ្នកខ្ចីគ្មានលុយសង) មានត្រឹមជាង ២% ប៉ុណ្ណោះ។

«លើសពីនេះ កម្ពុជាជាប្រទេសមួយដែលនៅប្រើសាច់ប្រាក់សុទ្ធច្រើន ទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកអភិវឌ្ឍ។ អ្នកទិញភាគច្រើន ទាល់តែមានសាច់ប្រាក់ក្នុងដៃទើបហ៊ានទិញ ដូចគ្នានឹងអ្នកអភិវឌ្ឍធំៗ នៅកម្ពុជា សុទ្ធសឹងតែជាក្រុមហ៊ុនដែលមានលំហូរសាច់ប្រាក់ក្នុងដៃខ្ពស់» លោកស្រី បន្ថែម។

ចំណុចទី ២ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាគឺមិនពុះកញ្ជ្រោលខ្លាំងហួសនោះទេ ដោយអ្នកវិភាគថា មុនបិទហ្គេមអនឡាញតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅខេត្តព្រះសីហនុ អាចនឹងឡើងហួសកំណត់ពិតមែន តែបច្ចុប្បន្នបានត្រឡប់មករកតម្លៃទីផ្សារវិញហើយ។

បើយោងតាមទិន្នន័យរបស់ក្រុមហ៊ុន Key Real Estate Co., Ltd តម្លៃផ្ទះជួលមុនបិទហ្គេមអនឡានគឺចន្លោះពី ៨០០០ដុល្លារ ទៅ ១៦០០០ដុល្លារក្នុងមួយខែ។  ប៉ុន្ដែ ក្រោយបិទ តម្លៃជួលធ្លាក់ចុះនៅសល់ត្រឹមតែ ២០០០ ទៅ ៦០០០ដុល្លារប៉ុណ្ណោះក្នុងមួយខែ។

លោកស្រី Grace Rachany Fong  បានឱ្យថា ៖ «វិស័យអចនលទ្រព្យនៅកម្ពុជាមិនទាន់ពុះកញ្ជ្រោលខ្លាំងពេកនោះទេ។ ជាក់ស្ដែង តម្លៃដីតំបន់កណ្ដាលក្រុង គឺនៅទាប បើធៀបនឹងក្រុងហូជីមិញ និងបាងកក  ដូច្នេះមិនចាត់ទុកថាកើនហួសជ្រុលទេ។ ដោយឡែក បច្ចុប្បន្នអ្នកអភិវឌ្ឍក៏បានងាកមកបង្កើតបុរី សង់គេហដ្ឋាន ដើម្បីឆ្លើយតបនឹងតម្រូវជាក់ស្ដែងក្នុងស្រុកជាជាងខុនដូ ដែលនេះជាទិសដៅល្អ»។

«ហើយខុនដូ ដែលជាប់គាំង នឹងត្រូវលក់ដាច់ក្នុងពេលអនាគត ព្រោះរសនិយមមនុស្សជំនាន់ក្រោយចាប់ផ្ដើមចូលចិត្តខុនដូជាងផ្ទះបន្តិចម្ដងៗ» លោកស្រី បានបន្ដ។

ចំណុចចុងក្រោយ ដែលថា កម្ពុជារំពឹងលើវិស័យសំណង់ និងអចលនទ្រព្យខ្លាំងមកទ្រទ្រង់សេដ្ឋកិច្ច គឺមិនត្រឹមត្រូវទាំងស្រុងនោះទេ។

បើយោងតាម អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ និងជាប្រធានក្រុមហ៊ុន KW Cambodia លោកបណ្ឌិត គីម ហ៊ាង ជាក់ស្ដែង វិស័យកសិកម្ម ទេសចរណ៍ និងឧស្សាហកម្ម គឺជាស្នូលទ្រទ្រង់សេដ្ឋកិច្ចជាតិ ខណៈវិស័យអចលនទ្រព្យគឺធៀបបាននឹងថ្នាំប៉ូវ ឬជាជីដាក់ចូលទៅឱ្យសេដ្ឋកិច្ចលូតលាស់ធំធាត់កាន់តែលឿនប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះសេដ្ឋកិច្ចគោលរបស់យើងគឺមិនពឹងលើវិស័យអចលនទ្រព្យទាំងស្រុងនោះទេ។

លើសពីនេះ ស្ថានភាពកម្ពុជា គឺមានហានិភ័យខុសពីប្រទេសអភិវឌ្ឍ ឬប្រទេសចិន ដែលការផ្ដាស់ប្ដូរគោលនយោបាយអ្វីមួយ អាចប៉ះទង្គិចវិស័យសេដ្ឋកិច្ចផ្សេងៗ តៗគ្នា ទាំងអស់។ ប៉ុន្តែ កម្ពុជាមានភាពបត់បែនខ្ពស់។ នេះបើយោងតាម លោកស្រី Grace Rachany Fong ។

ជាសរុប ហានិភ័យវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាគឺនៅទាប ព្រោះកម្ពុជានឹងគ្រប់គ្រងគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ ឬឥណទានឯកជនបានល្អ ខណៈរដ្ឋាភិបាលក៏បានធ្វើការផ្ដាស់ប្ដូរធំសឱ្យឃើញតាមរយៈការបិទហ្គេមអនឡាញក្នុងគោលបំណងចង់យកតែអ្នកវិនិយោគល្អៗដែលមិនបំប៉ោងតម្លៃទីផ្សារ។

យ៉ាងណាមិញហានិភ័យ ក៏អាចនឹងកើតមានឡើង បើគោលនយោបាយ ឬចំណុចណាមួយនៃទីផ្សារធូររលង់ខ្លាំងពេក ខណៈស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកក៏អាចជាកត្តាជំរុញមួយផងដែរ។

ប៉ុន្តែ ក្នុងវិបត្តិមានឱកាសឬទេ? តើក្រុមហ៊ុនដែលជាប់បំណុលធ្ងន់នៅប្រទេសចិនទាំងនោះ អាចងាកមកវិនិយោគនៅកម្ពុជា ដើម្បីរកប្រភពចំណូលថ្មីឬទេ? ហេតុអ្វី?

ជាក់ស្ដែង រដ្ឋាភិបាលចិនបាន និងកំពុងព្យាយាមបង្កើតប្រភពចំណូលថ្មីដោយមិនរំពឹងលើវិស័យអចលនទ្រព្យច្រើនដូចមុនទេ ដូចជាការងាកទៅរកវិស័យបច្ចេកវិទ្យាថ្មីៗ ជាដើម។ ដើម្បីធ្វើដូច្នោះបាន ក៏ទាមទារឱ្យមានកំណែទម្រង់ឧស្សាហកម្មជាច្រើនដើម្បីបង្កើនការប្រកួតប្រជែង និងជំរុញវិស័យឯកជន។

ដូច្នេះ ជៀសមិនផុតពីការមកវិនិយោគនៅក្រៅប្រទេសគឺជាជម្រើសមួយ ហើយកម្ពុជាក៏ជាទីតាំងគោលដៅសំខាន់របស់ចិនផងដែរ។ ការវិនិយោគ អាចមិនមែនជាការវិនិយោគសង់ខុនដូ ឬក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់ដូចមុនទេ តែអាចជាការសង់រោងចក្រ ឬបើកក្រុមហ៊ុននានា ជាដើម។

ការវិនិយោគទាំងនេះ នឹងផ្ដល់ផលប្រយោជន៍ដោយប្រយោលទៅដល់វិស័យអចលនទ្រព្យ ព្រោះរាល់ការបើកក្រុមហ៊ុន ឬសង់រោងចក្រត្រូវមានការទិញលក់ដី កើតឡើង ដែលនេះគឺជាវិស័យអចលនទ្រព្យជៀសមិនផុត។

លើសពីនេះ ការវិនិយោគទាំងនេះក៏នឹងជួយបង្កើតការងារ បង្កើនចំណូលពន្ធ បន្ថែមជំនាញដល់ពលរដ្ឋខ្មែរ និងបន្ថែមលំហូរសាច់ប្រាក់ទៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចផងដែរ។

• អត្ថបទវិភាគ