ឆ្នាំ២០២២ ទីផ្សារអលចនទ្រព្យទៅជាយ៉ាងណា? គួរវិនិយោគលើអ្វី? នៅកន្លែងណា?
វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបានរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងនៅឆ្នាំ ២០២០ ពីវិបត្តិកូវីដ១៩។ នៅឆ្នាំ ២០២១ ផ្ទុយទៅនឹងការរំពឹងទុកទីផ្សារបានរងប៉ះពាល់កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរ ដោយសារការបិទខ្ទប់ និងមេរោគបំប្លែងថ្មី ។
យ៉ាងណាក្ដី ការបើកបើកប្រទេសឡើងវិញកាលពីខែវិច្ឆិកា បានធ្វើឱ្យអ្នកវិភាគអចលនទ្រព្យជាច្រើនរូបមានក្ដីសង្ឃឹមឡើងវិញសម្រាប់ឆ្នាំ ២០២២ នេះ។
នាយកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia លោក James Hodge មានប្រសាសន៍ថា គោលនយោបាយថ្មីនេះ នឹងជួយជំរុញការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបានមួយកម្រិតធំ ប៉ុន្តែសន្ទុះនៅមិនទាន់ខ្លាំងទេ នៅក្នុងដំណាក់កាលដំបូង។
លោក James បានលើកឡើងថា៖ «ការបើកឱ្យចូលដោយមិនធ្វើចត្តាឡីស័ករបស់ប្រទេសកម្ពុជាគឺល្អ ប៉ុន្តែបើប្រទេសដៃគូនៅតែមានលក្ខខណ្ឌចត្តាឡីស័ក ចំនួនវិនិយោគិនចូលមកកម្ពុជាគឺនឹងមានតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ ជាក់ស្ដែង ទីផ្សារវិនិយោគិនសំខាន់ៗជាច្រើន មានដូចជាសិង្ហបុរី ហុងកុង និងចិន នៅតែជាតម្រូវឱ្យអ្នកដំណើរពេលដែលត្រឡប់ពីកម្ពុជាធ្វើចត្តាឡីស័ក។ កត្តានេះហើយ ដែលធ្វើឱ្យចំនួនវិនិយោគិនចូលមកកម្ពុជា នៅមិនទាន់ស្ទុះខ្លាំង»។
ដូចគ្នានេះដែរ ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា (CVEA) លោក ច្រឹក សុខនីម ក៏បានលើកឡើងដែរថា ការលុបចោល និងការកាត់បន្ថយចត្តាឡីស័កនេះ គឺជាជំហានដំបូងឆ្ពោះទៅរកការងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ច និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។
«ជាមួយនឹងគោលការណ៍ថ្មីនេះ វិនិយោគិននឹងចាប់ផ្តើមពិចារណាការត្រឡប់មកកម្ពុជាវិញ ខណៈដែលពួកគេមិនចាំបាច់ខ្ជះខ្ជាយពេលវេលា ១៤ថ្ងៃ ដើម្បីធ្វើចត្តាឡីស័កទៀតទេ។ ចំណុចនេះនឹងជំរុញវិស័យអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗ។ ប៉ុន្តែ ខ្ញុំគិតថា ទីផ្សារនឹងឡើងខ្ពស់ខ្លាំងបន្ទាប់ពីចូលឆ្នាំចិន» លោក សុខនីម បានពន្យល់។
ខុសគ្នាពីអ្នកជំនាញទាំងពីរ ខាងលើ ប្រធានក្រុមហ៊ុន KW Cambodia លោកបណ្ឌិត គីម ហ៊ាង បានឱ្យដឹងថា ឆ្នាំ២០២២ នេះ គ្មានអ្នកណាអាចប៉ាន់ប្រមាណបានឡើយថាទីផ្សារ និងប្រសើរឡើងឬអត់។
លោកឱ្យដឹងថា៖ «ខ្ញុំមិនរំពឹងខ្លាំងលើឆ្នាំ ២០២២ ទេ ធ្វើយ៉ាងម៉េចឱ្យតែទាក់ទាញវិនិយោគិនដែលរត់ទៅបាត់ ឱ្យមកវិញទៅ ចាត់ទុកថាល្អហើយ។ ខ្ញុំមិនរំពឹងថានឹងមានអ្នកវិនិយោគថ្មីទេ ហើយទីផ្សារក៏មិនអាចនឹងហក់ដល់កម្រិតឆ្នាំ ២០១៩ ដែរ»។
លោក ពន្យល់ទៀតថា ទីផ្សារអាចនឹងប្រសើរ ឬមិនប្រសើរ អាស្រ័យលើ ៣កត្តាធំៗ រួមមាន ការវិលត្រឡប់របស់អ្នកវិនិយោគចាស់ៗ ការវិនិយោគថ្មីពីជនជាតិខ្មែរនៅក្រៅប្រទេសដែលមានទុនច្រើន និងការបន្តបោះទុនរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍក្នុងស្រុក។
លោកបណ្ឌិត គីម ហ៊ាង ក៏បានសង្ខេបការព្យាករណ៍អនាគតនៃអនុវិស័យនីមួយៗដូចខាងក្រោម៖
១. ខុនដូ
លោកបណ្ឌិត គីម ហ៊ាង ថា៖ «ខុនដូភាគច្រើនតម្លៃ ២៥០០ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ឡើងទៅ ដែលមានតែផ្ដោតលើទីផ្សារបរទេសខ្លាំង ព្រោះតម្លៃនេះចាត់ទុកថាខ្ពស់ អ្នកក្នុងស្រុកមិនសូវទិញទេ។ ដូច្នេះ គ្មានបរទេស ទីផ្សារនេះ គឺជាប់គាំងតែម្ដង»។
ប៉ុន្តែលោកថា នេះមិនមែនជារឿងអស់សង្ឃឹមទេ។ ក្នុងអំឡុងពេលដែលរង់ចាំវិនិយោគិនបរទេសមកវិញ មានវិធីសាស្រ្ត១ ដែលអាចស្រោចស្រង់ទីផ្សារនេះបាន។
«អ្នកអភិវឌ្ឍអាចងាកមកទីផ្សារក្នុងស្រុក ហើយត្រូវគិតលើកត្តាទីតាំង ទំហំ និងតម្លៃជាចម្បង។ សម្រាប់ពលរដ្ឋខ្មែរ ពួកគាត់មិនទិញខុនដូសម្រាប់រស់នៅរាល់ថ្ងៃទេ គឺគាត់ទិញសម្រាប់នៅបណ្តោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ ហេតុនេះខុនដូដែលល្អ គឺត្រូវនៅកណ្តាលក្រុង» លោកបានពន្យល់។
«លើសពីនេះ ខុនដូលក់ឱ្យខ្មែរ គួរតែមាន ១ ទៅ ២ បន្ទប់គេងទើបល្អ ហើយតម្លៃដែលល្អគួរមានចន្លោះពី១៣០០-១៥០០ ក្នុង១ម៉ែត្រការ៉េ ឬតម្លៃពី ៥ ទៅ ៦ម៉ឺនដុល្លារ ក្នុង ១យូនីត។ បើធ្វើទៅបាន ទីផ្សារនឹងឈប់ជាប់គាំង ហើយដើរទៅមុខបានមួយជំហានទៀត»។
២. បូរី
ទីផ្សារបូរីនៅតែមានភាពរឹងមាំក្នុងឆ្នាំ ២០២២ ហើយក៏នៅតែអាចបន្តបានរហូត ៥ ទៅ ១០ឆ្នាំខាងមុខ ប៉ុន្តែគាត់បានសង្កត់ធ្ងន់ថាបូរីដែលនឹងមានសន្ទុះខ្លាំងជាងគេគឺ បូរីតម្លៃក្រោមមធ្យម និងធម្យម។
លោកឧកញ៉ា ក៏បានជំរុញ និង លើកទឹកចិត្តឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានទុនគ្រប់គ្រាន់ គួរវិយោគលើបុរីប្រភេទនេះ ព្រោះតម្រូវការនៅតែបន្តកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ ជាជាងវិនិយោគលើប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងៗទៀត។
លោកឧកញ៉ា មានប្រសាសន៍ថា៖ «ប្រភេទបុរីដែលមានតម្លៃចន្លោះពី ៥ម៉ឺនដុល្លារ ទៅក្រោម១០ម៉ឺនដុល្លារ ទើបនៅតែមានសន្ទុះ ព្រោះប្រជាជនយើងភាគច្រើនមានចំណូលមធ្យម ឬក្រោមមធ្យម»។
«តម្លៃក្រោម ១០ម៉ឺននេះ គឺអាចទៅរួចសម្រាប់ប្រជាជនភាគច្រើន។ បច្ចុប្បន្ន អថិជនអាចខ្ចីធនាគារបានរហូតដល់ ៧០% ទៅ ៨០% ឯណោះ ហើយក្នុងរយៈពេលវែងទៀត អីចឹងទីផ្សារផ្ទះបុរីតម្លៃក្រោមមធ្យម គឺធំណាស់ ហេតុនេះគួរវិនិយោគបុរីមានតម្លៃក្រោម ១០ម៉ឺនដុល្លារ គឺជារឿងល្អបំផុត» លោកបានបន្ដ។
ក្រៅពីកត្តាតម្រូវការដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារនេះមានភាពរឹងមាំ កត្តាអ្នកអភិវឌ្ឍក៏ជាចលករមួយដែរ។ អ្នកអភិវឌ្ឍបូរី ភាគច្រើន គឺជាអ្នកមានក្នុងស្រុក ដូច្នេះទីផ្សារមិនរំពឹងលើលុយពីក្រៅស្រុកនោះទេ ដូច្នេះទោះកូវីដក្ដីទីផ្សារក៏នៅតែដើរធម្មតា។
៣. ដីឡូតិ៍
ក្នុងឆ្នាំ២០២២ រហូតដល់ឆ្នាំ២០៣០ វិស័យដីឡូតិ៍កម្ពុជា នៅតែអាចដំណើរការទៅមុខបានជាធម្មតា ប៉ុន្តែគាត់បានក្រើនរំលឹកថា ប្រភេទដីឡូតិ៍មួយចំនួន អាចនឹងជាប់គាំង ឬដួលរលំ ក្នុងរយៈពេល ២-៣ ឆ្នាំខាងមុខ ប្រសិនបើគម្រោងដីឡូតិ៍ទាំងនោះមិនធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព ឬផ្លាស់ប្ដូររបៀបអភិវឌ្ឍន៍។
លោកឧកញ៉ា ក្រើនរំលឹកថា៖ «របៀបនៃការធ្វើគម្រោងដីឡូតិ៍ ត្រូវចេះធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព ព្រោះបើធ្វើដូចបច្ចុប្បន្ននេះ តែ២ឆ្នាំទៀត គេនឹងឈប់ទិញដីឡូតិ៍អស់ហើយ ព្រោះដីឡូតិ៍ខ្លះ គាត់ពុះមិនដឹងជាផ្លូវបែរទៅណាទៅណីទេ? អត់មានប្រព័ន្ធលូត្រឹមត្រូវ អត់មានទឹក អត់មានភ្លើង នៅឆ្ងាយពេកវាអត់ដើរទេ»។ «ប៉ុន្តែបើយើងចេះធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពដីឡូតិ៍ ដោយធ្វើជាប្លង់ច្បាស់លាស់ មានទំហំធំអាចចាប់ពី ១៥ហិកតា ឡើងទៅ ពុះលក់ក្នុងទំហំធំសមល្មមដែលអាចសង់ផ្ទះបាន មានផ្លូវធំ រៀបចំហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឱ្យល្អជាដើម វានឹងដើរ» លោកបានបន្ដ។
៤. សង់រោងចក្រជួល
ចំពោះអ្នកដែលមានដីទំហំចាប់ពី ១ទៅ ២ហិកតា នៅតំបន់សក្ដានុពល ហើយយកដីនោះសង់រោងចក្រ ឬឃ្លាំងសម្រាប់ជួល ដោយរំពឹងថានឹងចំណេញ គួរតែកុំធ្វើអីសម្រាប់ឆ្នាំ២០២២ ខាងមុខនេះ ព្រោះមិនចំណេញទេ។
លោកបញ្ជាក់ថា៖ «បើចង់ចំណេញលើអាជីវកម្មសង់រោងចក្រជួល ត្រូវមានដីចាប់ពី ១០ ទៅ ២០ហិកតា។ មានន័យថាយើងអាចប្រើដីត្រឹម១ ទៅ ៣ហិកតា សង់រោងចក្រទុកជួលទៅបានហើយ ចំណែកឯដីដែលនៅសល់ទុកលក់ចំណេញវិញ ព្រោះវានឹងឡើងថ្លៃនៅថ្ងៃក្រោយ»។
«ការជួលរោងចក្រ ឬឃ្លាំង សម្រាប់អ្នករកស៊ីដីធ្លី មិនហៅថាចំណេញទេ។ តែការចំណេញ នឹងបានមកពីដីដែលនៅសល់ ទើបហៅថាចំណេញពិតប្រាកដ។ ឧទាហរណ៍ ដីហ្នឹង ១ម៉ែត្រការ៉េ តែ២០ដុល្លារទេ តែក្រោយសង់រោងចក្រ ឬឃ្លាំង ដីនឹងឡើងថ្លៃ ម្ចាស់ដីគឺអាចលក់ដីនៅសល់យកលុយចំណេញច្រើន »។
យ៉ាងណា អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យរូបនេះ ក៏បានស្នើរទៅកាន់អ្នកដែលមានដីក្រោម ២ ហិកតា គួរគិតគូរសង់លំនៅឋានតម្លៃទាប និងសមរម្យវិញ ព្រោះតម្រូវការផ្នែកនេះគឺកំពុងតែបន្តកើនឡើង។
៥. ផ្ទះលំហែ
សម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជា ពិសេសជីវភាពប្រជាពលរដ្ឋបច្ចុប្បន្ន បើគិតទៅដល់ការវិយោគលើផ្ទះលំហែកម្សាន្ត គឺមិនទាន់មានទីផ្សារខ្លាំងនោះទេ។
លោកបញ្ជាក់ថា «ប្រជាជនកម្ពុជាភាគច្រើន មិនទាន់មានលទ្ធភាពទិញផ្ទះលំហែកម្សាន្តទេ ព្រោះគាត់មិនទាន់មានលទ្ធភាពទិញផ្ទះនៅផង ឱ្យគាត់ទៅទិញផ្ទះលំហែយ៉ាងម៉េច? ព្រោះផ្ទះប្រភេទនេះមានតម្លៃថ្លៃ ហើយក្មេងវិញក៏អត់ទិញដែរ ព្រោះត្រូវការទុកលុយទិញផ្ទះនៅ និងទិញឡានជិះ អ៊ីចឹងឱ្យគាត់ទៅយកលុយរាប់ម៉ឺនដុល្លារទៅទិញផ្ទះប្រភេទនេះ គឺជារឿងដ៏លំបាក»។
លោកបន្តថា ទីផ្សារផ្ទះលំហែកម្សាន្ត គឺនៅតូចណាស់ ដោយភាគច្រើនគឺសម្រាប់តែក្រុមមនុស្សដែលមានអាយុជាង៥០ឆ្នាំ ហើយមានលុយច្រើនតែប៉ុណ្ណោះ ហេតុនេះយ៉ាងហោចណាស់ក៏ត្រូវការពេលយ៉ាងតិច ៥ឆ្នាំទៀត ទើបទីផ្សារផ្ទះប្រភេទនេះមានដំណើរការល្អ។
យ៉ាងណាមិញ លោកថា បើនៅតែចង់ធ្វើនៅពេលនេះ គឺអាចធ្វើបាន ប៉ុន្តែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវគិតទៅដល់រឿងធំៗចំនួន៤ គឺ ទីតាំង បរិយាកាសធម្មជាតិ រយៈពេលនៃការធ្វើដំណើរមិនលើសពី ២ម៉ោង និងក្រុមមនុស្សដែលត្រូវទិញ ព្រោះនេះគឺជាចំណុចស្លាប់រស់នៃផ្ទះលំហែកម្សាន្ត។
- Video Advertisement -
English 
ខ្មែរ 
