ការអភិវឌ្ឍ និងការចុះបញ្ជីលំនៅឋានបុរី

• 23 ខែ​សីហា 2017
• ព័ត៌មានអចលនទ្រព្យ
• 10 មើល

ការសិក្សាពីទីផ្សារបុរីមួយនៅកម្ពុជា បានបង្ហាញថាក្រៅពីការអភិវឌ្ឍស្តង់ដារនិងការចុះបញ្ជីបុរីដែលបានធ្វើដោយអ្នកអភិវឌ្ឍ នៅមានមធ្យោបាយមួយផ្សេងទៀតគឺអភិវឌ្ឍគម្រោងដីឡូត៍លំនៅឋាន ដែលស្ថិតនៅក្នុងបុរី។ ចាប់តាំងពីការអនុម័តអនុក្រឹត្យលេខ ៣៩ ស្តីពីការគ្រប់គ្រងបុរីចុះថ្ងៃទី ១០ ខែមីនាឆ្នាំ ២០១១ (អនុក្រឹត្យលេខ ៣៩) ការអភិវឌ្ឍបុរីបានកើនឡើងយ៉ាងគំហុគនៅកម្ពុជា ជាពិសេសនៅភ្នំពេញ។

បើប្រៀបធៀបជាមួយទីផ្សារខុនដូ ការទិញផ្ទះក្នុងបុរីជាទូទៅគឺពេញនិយមសម្រាប់ប្រជាជនកម្ពុជា ដោយសារតែជនបរទេសមិនអនុញ្ញាតធ្វើជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដីធ្លី បើយោងតាមមាត្រាទី៤៤ កថាខណ្ឌទី១ នៃច្បាប់រដ្ឋធម្មនុញ្ញ និងមាត្រាទី៨ ច្បាប់ស្តីពីការគ្រប់គ្រងដីធ្លី។ ម្យ៉ាងវិញទៀត វាទាក់ទងទៅនឹងទម្លាប់របស់ប្រជាជនកម្ពុជា ដែលជាទូទៅចូលចិត្តរស់នៅក្នុងផ្ទះបុរីជាជាងការរស់នៅក្នុងខុនដូ។

ជាការអនុវត្ត ការអភិវឌ្ឍ និងការចុះបញ្ជីបុរី យើងឃើញថាការអភិវឌ្ឍដីឡូត៍ មិនបានគ្រប់គ្រងដោយអនុក្រឹត្យលេខ៣៩ នោះទេ បើទោះជាមានការប្រើប្រាស់ជាពាណិជ្ជនាមថា “បុរី” ក៏ដោយ។ ដូច្នេះ គេអាចពន្យល់បានថាអនុក្រឹត្យលេខ៣៩ ប្រើប្រាស់វាកស័ព្ទ លម្ហសាធារណៈ(public space) ជាជាងវាក្យស័ព្ទ តំបន់រួម(common area) ហើយជាការពិតដែលថាការអភិវឌ្ឍបុរីនៅកម្ពុជា មានមុនការអនុម័តអនុក្រឹត្យលេខ៣៩ នេះ។

ដោយអនុលោមទៅតាមមាត្រា៤ នៃអនុក្រឹត្យលេខ៣៩ បុរីសំដៅដល់ទីតាំងមួយដែលត្រូវបានរៀបចំ ជាដីឡូត៍ ជាសំណង់លំនៅឋាន សំណង់ផ្សេងៗ លម្ហសាធារណៈ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនានា នៅលើក្បាលដីតែមួយ ស្របតាមគម្រោងប្លង់សរុបរបស់បុរីដែលបានទទួលការអនុញ្ញាតជាផ្លូវការ។ មិនតែប៉ុណ្ណោះ លម្ហសាធារណៈ ក៏ត្រូវបានប្រើប្រាស់នៅក្នុងមាត្រាទី៨ និងមាត្រាទី៩ នៃអនុក្រឹត្យលេខ ៣៩នេះដែរ។

វាក្យស័ព្ទ លម្ហសាធារណៈ អាចធ្វើឲ្យមានការភ័ណច្រឡំ ដោយវក្យស័ព្ទនេះជាទូទៅសំដៅដល់តំបន់ដែលបើកចំហសម្រាប់សាធារណជនទូទៅ ហើយគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ។ យ៉ាងណាមិញ វាក្យស័ព្ទ តំបន់រួម ជាទូទៅសំដៅលើតំបន់ដែលបានប្រើប្រាស់ដោយម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ដែលជាកម្មសិទ្ធិអវិភាគរបស់កម្មសិទ្ធករក្នុងបុរី។

យ៉ាងណាមិញ ជាការអនុវត្តយើងសង្កេតឃើញថាអ្នកអភិវឌ្ឍ(រូបវន្តបុគ្គល ឬនិតិបុគ្គល) មួយចំនួននៅតែចុះបញ្ជីគម្រោងបុរីរបស់ពួកគេក្រោមនិតិវិធីមុននឹងការអនុម័តអនុក្រឹត្យលេខ៣៩។ អ្នកអភិវឌ្ឍបុរីទាំងនោះចុះបញ្ជីតំបន់រួម នៃបុរីជាលម្ហសាធារណៈ ដែលគេយល់ច្រឡំថាជាសម្បត្តិរបស់រដ្ឋ។

បើទោះជា ការអនុវត្តនេះមិនស្របនឹងបទប្បញ្ញតិ្តទូទៅនៃអនុក្រឹត្យលេខ៣៩ ការអភិវឌ្ឍប្រភេទនេះដោយភាពត្រឹមត្រូវតាមផ្លូវច្បាប់ និងស្របតាមច្បាប់និងបទប្បញ្ញតិ្តជាធរមាននៅកម្ពុជា។

ជាការពិត អ្នកអភិវឌ្ឍមានសេរីភាពក្នុងការសម្រេចលើទម្រង់នៃការអភិវឌ្ឍដែលខ្លួនចង់បាននៃការអភិវឌ្ឍរបស់ខ្លួន។ អ្នកអភិវឌ្ឍអាចសម្រេចដើម្បីធ្វើការអភិវឌ្ឍគម្រោងបុរី រឺក៏គម្រោងដីឡូត៍លំនៅឋាន ដែលមានការបែងចែកនៅក្នុងការអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យ ហើយការបែងចែកនេះស្របតាមការអនុវត្តដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងមុនការអនុម័តអនុក្រឹត្យលេខ៣៩។

ការប្រើប្រាស់លម្ហសាធារណៈ ជំនួសដោយតំបន់រួម អាចមានអត្ថប្រយោជន៍សម្រាប់កម្មសិទ្ធិករ ដោយសារតែការបង់ព័ន្ធ និងការបង់សេវាផ្សេងៗនឹងត្រូវបានកាត់បន្ថយ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យរបស់កម្មសិទ្ធិករស្ថិតនៅក្នុងបុរី។ ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងករណីដែលមានការអភិវឌ្ឍដីឡូត៍លំនៅឋាន កម្មសិទ្ធិករមិនតម្រូវឲ្យបង់ព័ន្ធដីនោះទេនៅលើលម្ហសាធារណៈ ដោយសារតែកម្មសិទ្ធិករមិនមែនជាម្ចាស់នៃលម្ហសាធារណៈនោះ។

ក៏ប៉ុន្តែ បើក្នុងករណីនៅក្នុងបុរី លម្ហរួម ដែលជាកម្មសិទ្ធិអវិភាគ ហើយកម្មសិទ្ធករក្នុងបុរីនឹងត្រូវបង់ព័ន្ធដីលើលម្ហរួមទាំងនោះ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត វាដូចគ្នាទៅនឹងបង់ថ្លៃសេវាផ្សេងៗដូចជា ការសម្អាត និងការជួលជុលនៃលម្ហសាធារណៈ និងលម្ហរួមចំពោះការបង់ថ្លៃអគ្គិសនីសម្រាប់ភ្លើងបំភ្លឺនៃតំបន់ទាំងនេះផងដែរ។

ដូច្នេះ វាអាចមានផលប្រយោជន៍ចំពោះកម្មសិទ្ធិករ ប្រសិនបើតំបន់នោះ (ផ្លូវថ្នល់ សួនច្បារ) ចាត់ទុកថាជាតំបន់សាធារណៈ ក្នុងន័យដើម្បីកាត់បន្ថយលើការបង់ថ្លៃដែលពួគេនឹងត្រូវបង់ជារៀងរាល់ខែ។

ជាអនុសាសន៍ មុននឹងចាប់ផ្តើមសាងសង់បុរី អ្នកអភិវឌ្ឍត្រូវគិតពិចារណាឲ្យបានច្បាស់លាស់ទៅលើផលប៉ះពាល់ជម្រើសក្នុងការចុះបញ្ជី និងការអភិវឌ្ឍរបស់ខ្លួន ហើយត្រូវពិចារណាថាតើវាមានផលប៉ះពាល់អ្វីខ្លះចំពោះកម្មសិទ្ធិករនិងរដ្ឋ៕

ON THE AUTHORS

ING Sophealeak and Charles AMAR, lawyers at Bun & Associates, advise domestic and foreign clients seeking expert advice and innovative solutions in dealing with significant and complex transactions involving both raw and developed properties. Their work includes advising on all issues relating to real estate investment, project development, construction and asset management. Our real estate team has also hands-on expertise and experience in advising clients on matters related to economic land concessions, special economic zones, agriculture, the environment and mining.

This publication is for your information only. It is not intended to be comprehensive and it does not constitute and must be not relied on as legal advice. You must seek specific advice tailored to your circumstances.

Any use of the information contained in this article or the receipt of this article is not intended to create nor does it create a solicitor-client relationship between you and Bun & Associates. Unless otherwise indicated, Bun & Associates owns the copyright of this article. If you seek to reproduce or otherwise use this article or any part of it in any way, it is your responsibility to obtain approval for such use where necessary.

For further information, please contact us at: Bun & Associates

#29, Street 294, Phnom Penh, Cambodia, P.O. Box 2326

T: +855 23 999 567

F: +855 23 999 566

E: ing@bun-associates.com

amar@bun-associates.com

www.bun-associates.com