មេរៀនសម្រាប់ប្រទេសនៅអាស៊ីពីការវិវត្តថ្មីនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យចិន

• 7 ខែ​មេសា 2024
• Uncategorized @km
• 1 មើល

វិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនបានឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងស៊ីជម្រៅ ដោយផ្លាស់ប្តូរពីគំរូគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋទៅជាគំរូគ្រប់គ្រងតាមទិសដៅទីផ្សារវិញ។ បំផ្លាស់ប្តូរបរិបទទីផ្សារស្រុកចិននេះ ក៏បានឆ្លុះបញ្ចាំងពីការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងធំធេងនៅក្នុងទីផ្សារនៃប្រទេសផ្សេងទៀតក្នុងតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកទាំងមូលផងដែរ។ បទវិភាគលម្អិតអំពីបម្រែបម្រួលបរិបទទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានឥទ្ធិពលលើទីផ្សារអាស៊ី ដោយ Kaize Zhu អ្នកស្រាវជ្រាវនៅសកលវិទ្យាល័យ NUS របស់សិង្ហបុរី និងចុះផ្សាយដោយ eastasiaforum កាលពីថ្ងៃទី ២២ ខែមីនា ឆ្នាំ ២០២៤ មានខ្លឹមសារដូចខាងក្រោម៖

ផ្នែកធំមួយនៃដង្ហើមរស់របស់រដ្ឋាភិបាលមូលដ្ឋានរបស់ចិន បានពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងលើប្រភពចំណូលសម្រាប់ទ្រទ្រង់សេដ្ឋកិច្ចពីការលក់ដី ជាលទ្ធផល បានជួបបញ្ហាជាច្រើនដូចជា បញ្ហាខ្វះលទ្ធភាពទិញលំនៅឋាន ការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការទីផ្សារ និងការបង្កើនបន្ទុកបំណុល។ បទពិសោធន៍នេះ ផ្តល់នូវការយល់ដឹងដ៏មានតម្លៃសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចអាស៊ីផ្សេងទៀត ដែលកំពុងអនុវត្តនិងចង់ដាក់ចេញគោលនយោបាយថ្មីដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាប្រឈមផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច និងសុខុមាលភាពសង្គម ចំពេលកំពុងមាននិន្នានាការនគរូបនីយកម្មយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងការចាំបាច់នៃការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយយុទ្ធសាស្ត្ររបស់រដ្ឋាភិបាលចិន រួមទាំងវិធានការសំខាន់ៗដូចជា “សេចក្តីជូនដំណឹងរបស់ក្រុមប្រឹក្សារដ្ឋស្តីពីកំណែទម្រង់ប្រព័ន្ធលំនៅឋានទីក្រុង ឆ្នាំ ១៩៩៨” និងគោលនយោបាយ “បន្ទាត់ក្រហមបី’ នាពេលថ្មីៗនេះ បានផ្តល់គន្លងថ្មីនៃការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង។ ត្បិតតែគោលនយោបាយទាំងនេះ ត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីទប់ស្កាត់ការខ្ចីប្រាក់ច្រើនហួសហេតុពេកនៅក្នុងប្រព័ន្ធសេដ្ឋកិច្ចក៏ដោយ ក៏ជាលទ្ធផល គោលនយោបាយចុងក្រោយនេះ បានធ្វើឱ្យមានភាពចលាចលផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុដោយអចេតនាក្នុងចំណោមក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឈានមុខគេ  ដោយសារឥទ្ធិពលរបស់វាបានកម្រិតសមត្ថភាពរបស់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យក្នុងការទទួលបានមូលនិធិសម្រាប់ធានាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍របស់ខ្លួន។

ជាឧទាហរណ៍ នៅពេលដែលក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ ប្រឈមមុខនឹងការរឹតបន្តឹងលើការខ្ចីប្រាក់ ពួកគេបានជួបការលំបាកក្នុងការទទួលបានការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានពីធនាគារដល់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ ដែលនាំឱ្យមានបញ្ហាលំហូរសាច់ប្រាក់ ការពន្យារពេលគម្រោង និងក្នុងករណីខ្លះ ការខកខានក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។ ប្រការនេះ បានជះឥទ្ធិពលបន្តកន្ទុយគ្នានៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ដែលប៉ះពាល់ដល់ស្ថិរភាពទីផ្សារ និងទំនុកចិត្តវិនិយោគិន។

នៅក្នុងទីក្រុងប៉េកាំង រដ្ឋាភិបាលចិនបានអនុវត្តយុទ្ធសាស្ត្ររៀបចំផែនការទីក្រុងខុសពីមុន ដូចជាមានវិធានការឱ្យផ្លាស់ប្តូរទីតាំងឧស្សាហកម្មទៅកាន់តំបន់ជុំវិញទីក្រុងជាដើម ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារលំនៅឋាននៅទីក្រុង។ តាមពិតទៅយុទ្ធសាស្ត្រទាំងនេះ មានគោលបំណងដោះស្រាយបញ្ហាដែលកំពុងប្រឈមក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យជាបន្ទាន់ ប៉ុន្តែលទ្ធផលបែរជាបង្កើនការព្រួយបារម្ភអំពីផលប៉ះពាល់រយៈពេលវែងលើលទ្ធភាពទិញផ្ទះ និងសក្ដានុពលសេដ្ឋកិច្ចសង្គមទៅវិញ។ ការយកចិត្តទុកដាក់របស់រដ្ឋាភិបាលលើស្ថិរភាពទីផ្សារលំនៅឋាន តាមរយៈវិធានការបែបនេះ ឆ្លុះបញ្ចាំងពីអន្តរកម្មដែលមានលក្ខណៈស្មុគស្មាញរវាងក្របខណ្ឌបទប្បញ្ញត្តិ និងសក្ដានុពលទីផ្សារ ពោលគឺភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានិងមិនអនុវត្តកើតនៃបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងបរិបទីផ្សារថ្មី។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិទ្ធភាពនៃយុទ្ធសាស្រ្តទាំងនេះក្នុងការធានានូវលទ្ធភាពទិញផ្ទះរយៈពេលវែង និងការរក្សាតុល្យភាពសេដ្ឋកិច្ចសង្គមនៅតែមានភាពមិនច្បាស់លាស់។ រឿងនេះ ត្រូវការការវាយតម្លៃឡើងវិញនូវវិធីសាស្រ្តគោលនយោបាយដើម្បីដោះស្រាយទិដ្ឋភាពទីក្រុងដែលកំពុងវិវត្ត និងតម្រូវការសេដ្ឋកិច្ច។

ការពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងរបស់រដ្ឋាភិបាលថ្នាក់ក្រោមជាតិ លើប្រាក់ចំណូលពីការលក់ដី រួមជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃបំណុលគ្រួសារ បង្កហានិភ័យជាប្រព័ន្ធ។ ដំណោះស្រាយលើផ្នែកការរៀបចំរបាយការណ៍និងការបង្កើនតម្លាភាព និងរួមទាំងការដាក់ចេញបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការបញ្ចាំដ៏តឹងរ៉ឹងថ្មី គឺជាវិធានការចាំបាច់ក្នុងការកាត់បន្ថយហានិភ័យ ដើម្បីធានានូវលទ្ធភាពស្តារនិងពង្រីកសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចឡើងវិញ។

បញ្ហាតម្លាភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន អាចចាត់ទុកថាជាមេរៀនដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់ប្រទេសផ្សេងទៀតក្នុងតំបន់។ ខ្លឹមសារដែលអាចទាញចេញពីមេរៀននៅចិននេះ គឺសារៈសំខាន់នៃតួនាទីនៃការចេញបទញ្ញត្តិ ក្នុងការលើកកម្ពស់ស្ថិរភាពទីផ្សារ និងដើម្បីរារាំងការវិនិយោគបែបឆក់ឱកាសរបស់ជនដែលមានទុនមួយក្រុមតូច ដែលមិនបានបង្កើតជាសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចក្នុងទីផ្សារទាំងមូលទេ។

គំនិតផ្តួចផ្តើមខ្លះទៀត មានដូចជា “ផែនការកំណែទម្រង់ប្រព័ន្ធ ‘Hukou’ របស់ប្រទេសចិន” ជាដើម បានផ្តល់ការយល់ដឹងបន្ថែមសម្រាប់ប្រទេសផ្សេងទៀតយកទៅអនុវត្តគោលនយោបាយអំពីការគ្រប់គ្រងចំនួនប្រជាជន និងតម្រូវការលំនៅឋាននៅទីក្រុង ប៉ុន្តែដើម្បីឱ្យការអនុវត្តនេះទទួលបានផ្លែផ្កា យើងត្រូវការការវាយតម្លៃបន្ថែមជាមួយនឹងកាលៈទេសៈជាក់ស្តែងរបស់សាមីប្រទេសរៀងៗខ្លួន។

សម្រាប់ប្រទេសដែលមានសេដ្ឋកិច្ចកំពុងរីកចម្រើននៅអាស៊ី ភាពចាំបាច់ដែលត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាចំពោះមុខ គឺស្ថិតនៅក្នុងលទ្ធភាពបង្កើត និងជំរុញការអនុវត្តគោលនយោបាយណាដែលបង្កើនបរិយាកាសសេដ្ឋកិច្ចប្រកបដោយនិរន្តរភាព មានការចូលរួមពីភាគីមកពីគ្រប់ស្រទាប់សង្គម ក្នុងពេលដំណាលគ្នារារាំងឱ្យបាននូវចលនាវិនិយោគរបស់អ្នកមានទុនឆ្លៀតឱកាសតែមួយក្រុម (speculative investors) ខណៈមនុស្សភាគច្រើននៅបន្តជាប់គាំងក្នុងប្រព័ន្ធសេដដ្ឋកិច្ចដដែល៕

• សេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ